이코노미스트에서 바라본 한국경제와 주택가격 
South Korea's recovery
이코노미스트는 최근 한국은 느슨한 통화정책과 재정부양, 그리고 자산 버블로 인한 리스크 비용을 낮게 유지 함으로서 주택가격을 높이는 정책을 쓰며 경제성장을 이루고 있으며, 주택가격폭등 문제로 지난 9월부터 재 시행 중인 DTI규제에 대해 설명하며, 현재 GDP의 200%에 달하는 개인과 기업의 부채 때문에 금리인상은 신중해야 한다는 의견을 밝혔습니다.
또 주택가격은 2000년 이후로 5%상승했고 OECD일부 국가가 25%상승한 것에 비해 낮기 때문에 문제가 없고, 오히려 단기처방들이 주택공급을 저해할 우려가 있다는 OECD 이코노미스트 랜달의 의견을 실었습니다만,
영국이나 미국 같은 일부 국가가 국가전체적으로 주택가격이 오른데 비해 모든 가격인상요인이 서울에 집중된 우리 같은 경우 평균의 오류가 쉽게 나오므로 별 의미는 없을 듯 보입니다.
최근 양극화가 더욱 심각해지면서 개발업자들 외엔 주택공급이 해답이라는 주장은 많이들 사그라든 것이 사실입니다. 주택이 투기수단이 되면 집이 100채 있어도 돈 있는 10명만 있으면 가격은 오르는 게 현실이라 대다수의 국민은 내 집 마련의 꿈이 점점 멀어질 수 밖에 없는 거죠.
그렇다고 사유재산에 대해 규제하기 어렵기 때문에, 국가는 주택이 본연의 가치를 찾도록 임대주택을 대폭 확대해 구매수요자체를 줄이는 한편, 거래세를 낮추고 보유세를 매입가 기준으로 적용하면서 이를 1%대로 높이는 방법을 사용하는 게 가장 좋은 것이 아닌가 합니다.
시세차익 보겠다고 쓰러져가는 재건축아파트 들어가 대출금 갚으며 왜 그토록 고통스럽게 사는지 의문이지만, 우리 주변에서 비일비재 하며 그 이유는 열심히 일해선 가난에서 벗어나기 어려운 사회구조를 만든 개발중심적 정부정책의 구태 때문입니다.
Leaning experience
Nov 12th 2009 | SEOUL
From The Economist print edition
Ways to stop boom turning to bust
“NEVER waste a good crisis,” says Lee Myung-bak, South Korea’s president. A good crisis, indeed. After plunging by 5.1% in the fourth quarter of 2008, the economy was one of the first in the OECD to start growing again, three months later. It is now bigger than it was before Lehman Brothers collapsed. Technically, it did not even suffer a recession. In Seoul the housing market barely paused (see chart).
But such buoyancy puts the financial authorities in a bit of a bind. On the one hand their loose monetary and fiscal policies (along with inventory restocking and a powerful shove from China) have helped produce what appears to be a quick recovery. On the other hand the low cost of credit risks fuelling a house-price boom. That means South Korea is among the first to grapple with one of the new orthodoxies in the post-crisis world: the need to lean against excessive asset-price movements.
The problem originates in Seoul where house prices, especially in the upmarket Kangnam district south of the river, are near or at record highs. The capital’s property numbers skew national housing statistics. As a result there has been pressure on the central bank to raise interest rates, which are at zero in real terms.
But monetary policy is a blunt instrument. If rates were raised high enough to restrain mortgage lending, they could also jeopardise the broader economy, especially since household and corporate debt together add up to as much as 200% of GDP. Until there are signs that the private sector, rather than public largesse, is driving economic growth, the Bank of Korea, which kept rates unchanged for a ninth consecutive month on November 12th, will be in no great hurry to change its stance.
Lee Seong-tae, the governor of the Bank of Korea, believes that the central bank, like others elsewhere, will have to be increasingly alert to the risk of speculative bubbles. “We must exercise greater vigilance over asset-price movements than we did in the past,” he said at a recent conference hosted by The Economist. But he added: “I don’t think the central bank can accomplish price stability by itself.”
An alternative is to “micromanage” the housing market by using unconventional means instead of monetary policy. In September the government announced it was limiting the percentage of a borrower’s annual income that could be spent on mortgage payments to 50% in Seoul and 60% in two other areas with rising house prices. It has also put curbs on loan-to-value ratios.
Randall Jones, an economist at the OECD, does not believe house prices in South Korea are excessively frothy. Relative to income, they have risen by 5% since 2000, compared with jumps of more than 25% in some other OECD countries. But he also believes the financial authorities may be applying the wrong remedies to the housing market.
The problem of soaring prices stems from a lack of new housing and strong incentives to live in the catchment areas of the best schools. Sporadic interventions to limit house-price speculation may even be counterproductive because they discourage people from building more homes. Supply, not demand, may be the real issue.
South Korea's recovery
한국의 이명박 대통령은 이번 위기를 결코 낭비하지 않겠다고 말했는데, 과연 한국경제는 2008년 4분기에 5.1%하락한 이후 OECD국가 중 3개월 이전부터 다시 상승하기 시작한 첫 번째 국가 중 하나다. 지금은 리먼 붕괴 이전보다 성장세가 더 크다. 기술적으로 보면 침체의 고통을 겪지 않았다. 서울의 주택시장은 거의 중단되지 않고 성장했다.
그러나 그것은 재정정책당국자들에 의한 부양에 의한 것이며, 느슨하게 풀어버린 통화정책과 재정정책(중국으로부터 강력하게 추진된 재고확충에 따라)이 빠른 회복을 만드는데 도움을 주었다. 다른 한편으론 주택가격상승을 위해 신용위험 비용을 낮게 만들 것이다. 한국에서 사용한 수단은 자산가격상승에 편승해 성장하는 과거 글로벌 위기 이후 나타난 새로운 방법 중 하나를 사용한 것이다.
서울 어느 지역에서든 주택가격에 대한 문제가 발생하고 있으며 특별히 강의 남쪽 지역인 강남지역이 거의 사상최고 가격에 도달했으며, 서울의 주택 수는 국가 주택통계를 왜곡하고 있다. 그 결과 중앙은행은 실질금리 제로 수준의 기준금리에 대한 인상 압력을 받고 있다.
그러나 통화정책은 거친 수단이다. 만약 금리가 주택담보대출을 억제할 만큼 높게 오르면 특히 가계와 기업의 대출 합이 GDP의 200%이상인 상황에서 광범위한 경제문제가 발생할 수 있다. 이러한 문제는 공공부분 보다는 경제성장을 주도하는 민간부문에서 발생할 수 있으며 그로 인해 한국은행은 11월 12이 까지 9개월 연속으로 금리를 변동시키지 않았고 앞으로도 급격하게 큰 변동은 없을 것이다.
한국은행의 이성태 총재는 투기적 버블위험에 대한 경고수위를 높일 것이다. 그는 최근 이코노미스트와의 컨퍼런스에서 우리는 자산가격변동에 대해 과거보다 더 주의 깊게 관찰해야 하지만 중앙은행만이 자산가격안정을 시킬 수 있다고는 생각하지 않는다고 말했다.
주택시장을 세부조정하기 위해 통화정책 대신에 다른 방법을 사용하게 될 것이다. 지난 9월 정부는 연소득에 대비해 서울에선 50%, 집값이 오른 두 개의 다른 지역에선 60%를 기준으로 주택담보대출금액을 제한한다고 발표했는데 이것은 대출비율을 줄이는 것이다.
OECD의 이코노미스트인 랜덜 존스는 한국의 부동산 가격에 과도한 거품이 끼었다는 사실을 믿지 않는다. 소득에 대비해 집값은 지난 2000년 이래 5%가 올랐는데 OECD 일부 다른 국가들은 25%이상 올랐다. 그러나 그는 정책 당국자들이 주택시장에 대한 잘못된 처방을 내릴 수 있다고 보며, 신규주택부족과 좋은 학군으로의 강력한 인센티브에 의해 주택가격이 급등하고 있다고 생각하고 있다.
투기에 의한 주택가격상승을 제한하기 위한 산발적인 정책이 오히려 더 많은 주택을 지으려는 사람들의 의지를 꺾는 역효과를 발생시키며, 수요가 아닌 공급이 진짜 문제일 수 있다.
작성자 청년사자
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