美 주택정책과 추가자금 요청한 만신창이 페니매 
Fannie Mae Posts Loss, Plans to Sell Tax Credits
현재 미국모기지대출시장의 절대적 포션을 차지하고 있는 페니매의 CEO가 미국 재무부에게 150억 달러의 추가 자금을 요청하면서, 우리가 비록 실질적 자본잠식 상태지만 만약 자금지원을 끊으면 우리를 포함한 주택대출 시장은 무너진다는 협박에 가까운 강력한 포스를 내뿜고 있습니다.
지난해 파산위기에서 정부 밑으로 들어가 주택대출확대에 앞장서 왔던 프레디맥과 페니매의 장부는 한마디로 너덜너덜합니다.
패니매의 장부상 자산과 부채의 차이는 지난 3분기현재 마이너스 150억 달러를 넘었으며, 순자산가치는 마이너스 900억 달러를 넘었습니다. 거기에 채무불이행 된 채권액이 보증분과 소유분을 합쳐 2000억 달러에 달하고 미래 손실가치는 700억 달러에 가까우며, 3분기 순손실 만 200억 달러에 육박합니다.
이게 회사인지 휴지조각인지 설명이 어려운 상황인데, 주택부양을 포기할 수 없는 미국정부는 밑 빠진 독에 물 붓기 식으로 지원을 계속하고 있으며, 양 회사에 이미 1000억 달러 가량이 지원되었지만 앞으로도 더 지원할 수 밖에 없어 보입니다.
그럼에도 불구하고 경기회복 지연과 좀처럼 줄어들지 않는 실업률은 주택시장을 더욱 어렵게 하고 있는데 올해 들어 9월까지 압류되어 경매되었거나 은행소유가 된 주택이 작년보다 22%이상 증가한 상황입니다.
미국정부 입장에서 이러지도 저러지도 못하는 상황에서 혹이 점점 커지고 있으며 지금이야 경기부양이 우선이라 부각되지 않지만, 추후에 큰 후유증이 발생할 여지가 다분합니다.
결국 이렇게 어렵게 주택경기를 살린다 손 치더라도 이런 부담은 추후에 결국 국민세금으로 충당할 수 밖에 없기 때문에 우리의 경우도 막대한 재정집행에 대해 철저한 검증을 시행해야 하는 건 매우 당연하다고 볼 수 있습니다.
Fannie Mae Posts Loss, Plans to Sell Tax Credits (Update1)
By Dawn Kopecki
Nov. 5 (Bloomberg) -- Fannie Mae, the mortgage-finance company under federal control, said it will seek $15 billion in U.S. Treasury aid and sell $2.6 billion in unused tax credits after posting its ninth straight quarterly loss.
A third-quarter net loss of $18.9 billion pushed Fannie Mae to request its fourth draw on a $200 billion government lifeline, according to a Securities and Exchange Commission filing today. The Washington-based company said it reached an agreement to sell the low-income housing tax credits to avoid impairments when the credits expire.
The Treasury, which has yet to approve the sale, is considering whether to let Goldman Sachs Group Inc. buy some of the credits. Goldman Sachs, the most profitable securities firm in Wall Street history, could use the deal to lower its tax bill. Fannie Mae has accumulated about $5.2 billion in the credits, and hasn’t been able to recognize the majority of the tax benefits because it hasn’t been profitable since 2007.
Fannie Mae, which owns or guarantees more than 20 percent of the $12 trillion U.S. home-loan market, has been hobbled by a three-year housing slump that has wiped 28 percent off home values nationwide and led to record foreclosures. Fannie Mae Chief Executive Officer Michael Williams said Sept. 9 that the housing market still has a “long road ahead” to recovery and investors and borrowers should remain cautious.
“We are dependent on the continued support of Treasury in order to continue operating our business,” Fannie Mae said in the filing today, citing “trends in the housing and financial markets.”
Defaults, Foreclosure
A record 2.6 million defaults, scheduled foreclosure auctions or bank repossessions occurred in the first nine months of this year, 22.1 percent more than a year earlier, as unemployment rates climbed and temporary programs delaying foreclosure expired, according to Irvine, California-based data company RealtyTrac Inc.
Fannie Mae, which posted $101.6 billion in losses over the previous eight quarters, has already taken $44.9 billion in federal aid since April. Its shares, which peaked at $87.81 in December 2000, closed at $1.12 today in New York Stock Exchange composite trading.
Fannie Mae and smaller rival Freddie Mac were chartered by the government primarily to lower the cost of homeownership by buying mortgages from lenders, freeing up cash at banks to make more loans. The companies make money by financing mortgage-asset purchases with lower-cost debt and by charging fees to guarantee securities they create out of home loans from lenders.
Net Worth
The Federal Housing Finance Agency put Fannie Mae and Freddie Mac under its control in September 2008, and forced out management after examiners said the two may be at risk of failing amid the worst housing slump since the Great Depression.
McLean, Virginia-based Freddie Mac, which posted a second- quarter profit partly because of one-time accounting adjustments and mark-to-market gains, has tapped $50.7 billion in aid since November 2008.
Fannie Mae’s net worth, or the difference between assets and liabilities, was negative $15 billion as of Sept. 30, compared with negative $10.6 billion on June 30 and negative $18.9 billion on March 31, according to company statements.
There are some glimmers of hope as federal homebuyer tax credits and financing programs have sparked demand for homes and led the housing industry to contribute to U.S. economic growth for the first time in four years last quarter. Sales of existing homes surged a record 9.4 percent in September, to a 5.57 million annual rate, more than forecast and the highest in more than two years, according to National Association of Realtors data.
Loss Reserves
The mortgage market is still dependent on government- affiliated programs, with private banks providing just 10 percent of loan liquidity, down from about 60 percent in 2006, Williams said in September. Fannie Mae and Freddie Mac are responsible for about 70 percent of all new mortgages this year, while the Federal Housing Administration accounts for about 20 percent, Williams said.
The Senate yesterday voted to extend the $8,000 first-time homebuyer tax credit through April 30, and expand the program to include people with higher incomes and some who already own homes. The House approved the measure today and is sending it to President Barack Obama to sign into law.
For the third quarter, Fannie Mae increased reserves for future credit losses to $65.9 billion last quarter from $55.1 billion in the previous quarter.
The amount of nonperforming loans that Fannie Mae guarantees for other investors rose to $163.9 billion from $144.2 billion in the second quarter, according to the filing. Fannie Mae also owned $34.2 billion in non-performing loans as of Sept. 30, up from $26.3 billion in the second quarter.
The fair value of Fannie Mae’s assets was negative $90.4 billion last quarter, compared with $102 billion at the end of June.
To contact the reporter on this story: Dawn Kopecki in Washington at dkopecki@bloomberg.net.
Last Updated: November 5, 2009 17:45 EST
Fannie Mae Posts Loss, Plans to Sell Tax Credits
연준의 지휘아래 있는 모기지 대출회사인 페니매는 9분기 연속 손실을 발표한 이후 미 재무부에 150억 달러의 추가 지원을 요청하고 사용되지 않은 세액공제 분 26억 달러을 매각하기로 했다고 말했다.
미국 증권거래위원회에 따르면 3분기 페니메의 순손실은 189억 달러이며 4번째로 정부의 2000억 달러 구제금융을 요구하고 있다고 말했다. 회사는 대출만기 시 손실을 피하기 위해 저소득가계의 세액공제 분을 매각하는데 동의했다고 말했다.
이의 판매를 아직 승인하지 않은 재무부는 골드먼삭스로 하여금 그 중 일부를 구매토록 하게 하는 것을 고심 중이다. 월스트릿 역사상 가장 수익이 많은 증권사인 골드먼삭스는 그들의 세금을 낮추기 위해 거래를 할 수 있다.
페니매는 약 52억 달러의 세액공제 분을 가지고 있는데 2007년이래 수익을 내지 못하고 있기 때문에 이를 사용할 기회가 없었다.
약 12조 달러의 미국 주택의 약 20%이상을 보증하거나 소유하고 있는 페니매는 전국 주택가격의 28%가 하락하고 기록적인 압류가 이루어지는 등 주택시장침체가 이어지자 어려운 상황에 처했다. 지난 9월 9일 페니매의 CEO인 마이클 윌리엄스는 주택시장 회복까지는 아직 먼 길을 가야하며 투자자와 대출받은 사람들은 여전히 위험하다고 말했다.
페니매는 주택과 금융시장의 트렌드를 인용하며 우리는 우리사업을 지속적으로 영위하기 위해서 재무부의 지속적인 지원에 의존하고 있다고 말했다.
Defaults, Foreclosure
올해 9개월 동안 압류로 인한 경매와 은행으로 소유권이 이전된 경우, 또 파산한 경우는 260만 건을 기록했으며 전년도 보다 22.1%늘어난 수치다.
RealtyTrac Inc.의 Irvine에 따르면 이는 실업률 증가와 압류를 지연시키는 일시적인 프로그램이 끝났기 때문이라고 말했다.
과거 8분기 동안 1016억 달러의 손실을 기록한 페니매는 지난 4월이래 이미 연준으로부터 449억 달러를 얻었다. 지난 2000년 12월 주당 87.81달러로 최고를 기록한 이래 오늘 거래소에서는 주당 1.12달러에 마감했다.
페니매와 작은 규모의 라이벌인 프레디맥은 더 많은 대출을 위해 현금을 마련해야 하는 금융기관으로부터 모기지 채권을 구매해 주택소유자들의 비용을 낮춰주는 임무를 정부의 명령에 의해 수행했다. 기업들은 그러한 모기지 자산 구매를 통한 자금조달로 대출비용을 낮추고 보증에 대한 수수료를 챙겨 자금을 만들었다.
Net Worth
연방주택금융기관(FHFA)는 2008년 9월 이후 페니매와 프레디맥을 그들의 감독하에 두었는데 그 회사들이 대공황 이후 최악의 주택침체로 인한 위험에 빠질 수 있다는 감독관의 의견 이후 경영진을 교체했다.
맥린은 프레디맥이 2분기에 한차례 시가평가로 인해 일부 수익을 기록했는데 2008년 11월이래 507억 달러를 수혈 받았다고 말했다.
회사관계자에 따르면 페니매의 순가치 그러니까 자산과 부채의 차이는 지난 3월 31일 마이너스 189억 달러에서 6월 30일 마이너스 106억 달러, 9월 30일에 마이너스 150억 달러라고 밝혔다.
연준의 주택구입에 대한 세금감면과 대출프로그램이 주택수요를 상승시키고 지난 분기 4년 만에 처음으로 주택경기가 미국경제성장에 공헌했다는 일부 희망의 빛도 있다. National Association of Realtors의 데이타에 따르면 기존주택판매는 지난 9월 9.4%증가한 연 557만 채를 기록해 예상보다 높은 성장세를 보였다
Loss Reserves
모기지 시장에서 일반금융기관의 대출 유동성은 과거 2006년 전체 60%에서 현재 10%만을 담당할 뿐 여전히 정부의 지원 프로그램에 의존하고 있는 상황이라고 지난9월 윌리엄스는 말했다. 연방주택금융청이 약 20%만 담당하고 페니매와 프레디맥은 올해 들어 신규 모기지 대출의 약 70%를 책임지고 있는 상황이라고 윌리엄스는 말했다
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상원은 어제 신규주택구입자에 대한 8000불의 세금감면혜택을 내년 4월 30일까지 연장하기 위해 투표했으며 그 프로그램에 소득기준을 완화하고 이미 집을 소유한 사람까지 포함했으며 이 법안은 오바마 대통령의 사인을 기다고있다.
페니매의 미래 손실규모는 2분기 551억 달러에서 3분기 659억 달러로 늘었다.
페니매가 보증한 채무불이행 채권의 양은 2분기 1442억 달러에서 1639억 달러로 늘었으며 또한 보유하고 있는 채무불이행 채권의 양도 2분기 263억불에서 9월 3일 현재 342억 달러로 늘었다.
페니매 자산의 실제가치는 6월말 1020억 달러에서 지난 분기 마이너스 904억 달러다.
작성자 청년사자
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