美 케이스-실러 주택지수 창시자, '2010년 어려움 지속' 
Housing Animal Spirits to Be Banished by Prime Foreclosures
미국 주택시장의 판단지표로서 유명한 '케이스-실러 주택지수'를 개발한 케이스와 실러가 2009년 대폭 늘어난 프라임모기지의 압류가 올해 약한 주택시장 때문에 더욱 늘어날 것이라고 말했습니다.
금융위기의 단초를 제공했던 프라임 모기지와는 달리 최고신용도를 자랑하는 프라임 모기지 대출자들에 대한 60일 이상 연체비율은 지난 3분기까지 두 배 이상 증가한 약84만 건을 기록한 상황입니다.
재정확장과 이로 인한 성장률개선을 근거로 주택시장이 개선될 것이라고 주장하는 일부 전문가들에 비해 실업이 근본적으로 해결되지 않는 한 회복은 어려우며 한두 개 주에서 실업률이 낮아진다고 해도 전체 실업을 해결하긴 어렵다는 주장이 좀 더 힘을 얻는 모습입니다.
실업에 대한 사람들의 불안이 어느 정도인가를 말해주는 몇 가지 자료가 제시되었는데,
2009년 12월, 공식 발표된 자료에 따르면 채무재조정을 받은 모기지 대출자중 재 파산 비율이 61%에 달하고 더 증가하고 있으며,
정부에서 저렴한 모기지 제공을 위해 1.25조 달러를 지원하고 세금감면을 연장했음에도 향후 6개월간 주택구매의사를 조사한 결과 전달에 비해 하락해 27년 만에 가장 낮은 수치를 기록했다는 것이 그것입니다.
과거 부시에 비해 오바마가 여러 가지로 좀 더 낫지만, 실제 국민들이 시장에 대한 '신뢰'를 얻기까지는 더 많은 시간이 걸릴 것으로 보입니다.
Housing Animal Spirits to Be Banished by Prime Foreclosures
By Kathleen M. Howley and Mike Dorning
Jan. 4 (Bloomberg) -- Homeownerswith the best credit are the next big risk for the U.S. housing market.
An increase in mortgage defaults among primeborrowers in 2009 is likely to accelerate this year, slowing the real estate recovery even as Americans become more optimistic about the economy, said Robert Shillerand Karl Case, the economists who created the S&P/Case-Shiller Home Price Index.
“There will be continuing foreclosures, and not just subprime, it will be prime mortgages,” Shiller, a professor at Yale University, said in an interview. “This is creating a huge shadow inventory of homes that are still owned, but they’re going to be on the market in the next year or so.”
The number of prime mortgages overdueby at least 60 days more than doubled in the third quarter from a year earlier to 838,000, according to a Dec. 21 report from the Office of the Comptroller of the Currency and the Office of Thrift Supervision. Unemployed homeowners struggling to pay their bills will defaulton their home loans and increase foreclosures, Shiller and Wellesley College’s Case said.
Employers have cut more than 7.2 million jobs in the last two years, the biggest employment loss since the Great Depression. Measured annually, the U.S. jobless rate probably will average 10 percent in 2010, according to the median estimates of economists surveyed by Bloomberg. That would be the highest rate in government records dating to 1948, after rising to a 26-year high of 9.3 percent last year.
Prime Foreclosures
“Unemployment is not respecting income boundaries,” said Case in an interview. “It’s affecting rich people, poor people and middle-income people and they all have mortgages.” The U.S. may begin to see some signs of a housing recovery this year, he said.
The foreclosure inventory of prime adjustable-rate loans rose to 10 percent in the third quarter, more than doubling from a year earlier, while prime fixed-rate loans more than doubled to 1.95 percent, said Jay Brinkmann, chief economist of the Mortgage Bankers Association in Washington. The surge in prime ARM foreclosures is coming at a time when rates are resetting lower, reducing monthly payments, he said.
“If you have a prime adjustable-rate mortgage resetting in 2010, you probably are going to see your rate go down,” Brinkmann said. “Still, prime ARMs are defaulting at a higher rate because these borrowers were the risk-takers who chose the initially lower payments so they could stretch to get into a house.”
Recovery Signs
While an increase in prime foreclosures will slow the housing recovery that began in September, it won’t be enough to knock it entirely off track, Case said. Home resales in November rose to the highest level in almost three years, the third consecutive monthly gain, and the supplyof new homes for sale is at the lowest level in almost four decades.
“That’s taking some of the pressure off,” Case said. “Hopefully in 2010 we’ll see some recovery.”
Foreclosures are declining for the type of subprimemortgages that sparked the global financial meltdown in 2008. New foreclosure starts among subprime ARMs fell to 4.92 percent in the third quarter from 6.47 percent a year earlier after the bulk of loans were either modified by lenders or the properties repossessed and sold, according to the MBA.
“What makes the rising default rates on prime loans so insidious is these are not folks who took out some crazy new type of mortgage,” said Brad Hunter, chief economist at MetroStudyreal estate research in West Palm Beach, Florida. “These are people who probably took out what would ordinarily be a responsible mortgage.”
Obama’s Challenges
The increase in unemployment and the lackluster housingmarket have been at the center of the worst economic contraction since the 1930s and remain a challenge for President Barack Obama as he enters his second year in office. While property resales have started to rise nationally, foreclosures and price declinescontinue, even after the government spent $230 billion in fiscal 2009 to support homeownership, according to a tallyby the Congressional Budget Office in Washington.
Loan servicers offered lower monthly payments for 680,000 delinquent borrowers, 274,000 under the federal Home Affordable Modification Program and 406,000 under other plans, according to a Dec. 21 report by the Office of the Comptroller of the Currency and the Office of Thrift Supervision. Borrowers defaulted again on 61 percent of loans modified more than 12 months earlier, the report said.
The economy probably will expand 3.5 percent in 2010 as it recovers from a 2.5 percent contraction in 2009, according to Dean Maki, the chief U.S. economist at Barclays Capital in New York. Maki, the most-accurate forecaster in a Bloomberg News survey, estimates the unemployment rate will average 9.6 percent in 2010.
Where are the Jobs?
An improvement in the jobless ratemay do little to help the nation’s weakest housing markets, Brinkmann said. The rate fell to 10 percent from a 26-year high of 10.2 percent in October, the Bureau of Labor Statistics said in a Dec. 4 report.
“Even if the jobs start coming back, where are they coming back? If it’s in Texas or Oklahoma, it’s not helping people in California or Rhode Island,” Brinkmann said in an interview.
Michigan had the highest U.S. unemployment rate in November, at 14.7 percent, followed by Rhode Island at 12.7 percent, according to the Bureau of Labor Statistics. California, Nevada and South Carolina tied for third place, with a 12.3 percent jobless rate.
Sales of previously owned homes rose 7.4 percent to a 6.54 million annual rate in November as buyers rushed to meet the original Nov. 30 deadline for a tax credit of up to $8,000 for first-time buyers, the National Association of Realtors said in a Dec. 22 report. Two months ago, Congress extended the credit to April and expanded it to include some move-up buyers.
Confidence Needed
Confidence is the key ingredient to a sustainable economic recovery, Shiller and Nobel Laureate George A. Akerlofsaid in their 2009 book “Animal Spirits: How Human Psychology Drives the Economy, and Why It Matters for Global Capitalism.”The book expands on a John Maynard Keynes macroeconomic theory by the same name that says emotion, rather than logic, drives consumer decisions that lead to economic change.
“I do see some signs of animal spirits, but it’s a mixture,” Shiller said last week of the housing market. In some areas of the U.S., such as California, home prices are going up at an “amazing” pace, he said. At the same time, “It would be entirely plausible that we would have a weak housing market for many years.”
U.S. consumer confidenceimproved in December for a second month as Americans became more optimistic about the economy, according to a Dec. 29 report by the Conference Board in New York. The index rose to 52.9 in December, in line with the median forecast of economists surveyed by Bloomberg News.
Federal Tax Credit
In the same month, the group’s measure of home-purchase plans dropped to a 27-year low, despite federal efforts to stimulate housing demand with the tax credit and a $1.25 trillion Federal Reserve program to lower home-loan rates by purchasingmortgage bonds. The index measuring intentions of buying a home in the next six months fell to 1.9 percent from 2.1 percent in the prior month.
“At the moment a lot of potential buyers are deciding to wait and see,” said MBA’s Brinkmann. “If they do have a job, they may have seen 20 percent of their company laid off and they’re wondering if they’re next.”
To contact the reporters on this story: Kathleen M. Howleyin Boston at kmhowley@bloomberg.net; Mike Dorningin Washington at mdorning@bloomberg.net.
Last Updated: January 4, 2010 00:01 EST
Housing Animal Spirits to Be Banished by Prime Foreclosures
미국 주택시장에 최고의 신용을 가진 주택소유자들에게 큰 위기가 다가올 것이다.
2009년에 있었던 프라임 모기지 대출자들 사이의 파산증가세가 느린 부동산 경기회복으로 인해 올해 더 가속화 될 것이라고 the S&P/Case-Shiller Home Price Index를 만들어낸 Robert Shiller와 Karl Case가 말했다.
예일대 교수이기도 한 실러는 주택압류가 서브프라임 뿐만 아니라 프라임 모기지에 대해서도 계속해서 진행될 것이며 여전히 어려운 주택재고 시장에 그림자를 더할 것이지만 내년 이후부터는 나아질 것이라고 말했다.
프라임 모기지 대출자중 60일 이상 연체된 연체건수는 작년 초부터 3분기까지 2배 이상 증가한 838,000건을 기록했다고 지난 12월 21일 미국 통화감통국(OCC)과 저축감독국(OTS)가 보고했다. 실러와 케이스는 주택보유자들이 실업상태가 되면서 비용을 갚지 못해 어려움에 처해있으며 주택대출에 의한 파산과 압류증가에 직면해 있다고 말했다.
지난 2년간 720만 명 이상이 일자리를 잃었는데 이것은 대공황이래 가장 큰 수치이다. 2010년 연간 미국의 실업률은 평균 10%를 기록할 것이라고 블룸버그의 조사에서 이코노미스트들은 말했다. 지난해 26년 만에 가장 높은 9.3%를 기록했는데 가장 실업이 높았던 것은 1948년이다.
Prime Foreclosures
케이스는 인터뷰를 통해 실업은 부자와 가난한자 그리고 중산층에 이르기까지 모든 모기지 대출자들에게 소득에 관계없이 발생하고 있는데 미국은 올해 주택시장이 살아나는 조짐을 일부 관찰 할 수 있을 것이라고 말했다.
모기지 은행연합의 이코노미스트인 Jay Brinkmann은 지난 3분기까지 고정금리 프라임 모기지 대출의 압류가 1.95%이상 늘어난 데 비해 변동금리 프라임 모기지 대출의 압류재고는 10%증가했는데 연초대비 두 배 가량 증가했으며 프라임ARM 압류증가로 인해 매월 내는 돈이 줄도록 금리를 낮게 조정해야 할 시기가 다가오고 있다고 말했다.
Brinkmann은 만약 2010년에 프라임 변동금리 모기지로 재설정을 받으면 아마도 더 낮은 금리를 기대해 볼 수 있겠지만, 초기에 낮은 비용을 지불하더라도 더 많은 위험을 부담하게 되어 파산할 가능성이 높아진다고 말했다.
Recovery Signs
프라임 모기지의 압류가 증가하고 있으나 지난 9월부터 시작된 주택가격 회복은 느리며 시장을 반전시키기엔 충분치 않다고 케이스는 말했다. 지난 11월 주택재판매는 3년 만에 가장 높은 수준으로 증가했고 3개월 연속 증가했는데 신규주택의 공급과 판매는 거의 40년 만에 가장 낮은 수준을 기록했다.
케이스는 약하지만 조짐의 일환이며 2010년에 일부 회복세가 있기를 기대한다고 말했다.
2008년 전세계를 금융위기로 몰고 갔던 서브프라임의 압류건수는 감소하고 있다. MBA에 따르면 대출은행들이 대출을 조정해주거나 자산을 회수 또는 판매하였기 때문에 변동금리 서브프라임 모기지의 새로운 압류 발생은 연초 6.47%에서 3분기 4.92%까지 내려갔다.
부동산 조사연구소인 MetroStudy의 이코노미스트인 브렛 헌터는 프라임 대출의 파산율을 높이는 정상이 아닌 새로운 타입의 모기지가 나타나고 있으며 이것을 사용한 사람들은 대게 모기지에 대해 책임을 지게 될 것이라고 말했다.
Obama’s Challenges
실업의 증가와 활력 잃은 주택시장은 1930년대 이래 최악의 경제상황을 만든 장본인이며 2년째에 들어가는 오바마 행정부에 해결해야 할 과제로 남아있다. 정부에서 2009년에만 주택구입을 지원하기 위해 2300억 달러를 사용하면서 국내에서 부동산 재판매가 증가하기 시작했지만 압류와 가격하락은 지속되고 있다고 의회 예산처에 tally는 말했다.
대출은행들은 연체중인 68만 명이 매달 더 낮은 비용을 지불할 수 있도록 했는데, 연방HAMP에 의해 27.4만 명과 다른 계획들에 의한 40.6만 명이 이에 속한다고 12월 21일 OCC와 OTS는 보고했다.
보고서에 따르면 재무를 조정한 채무자들의 재 파산 비율은 61%로서 앞선 12개월보다 더 늘었다.
2010년 경제는 2009년 2.5%회복에 비해 늘어난 3.5%가 될 것이며 실업률은 평균 9.6%가 될 것이라고 바클레이스 케피털의 이코노미스트인 딘마키는 말했다.
Where are the Jobs?
Brinkmann는 현재 실업률의 개선 정도는 최악의 상황인 주택시장엔 큰 도움이 되진 않을 것이라고 말했다. 노동통계국의 12월 4일 자료에 따르면 실업률은 지난 10월10.2%에서 10%까지 하락했다.
Brinkmann은 인터뷰를 통해 말일 일자리가 늘어난다 하더라도 그들은 어디로 가야 하나? 만약 일자리가 텍사스나 오클라호마에서 늘어났다면 켈리포니아나 로드아일랜드의 사람들에겐 도움이 되지 않을 것이라고 말했다.
지난 11월 기준으로 실업률이 가장 높았던 지역은 미시간으로서 14.7%를 기록했고 그 뒤를 로드 아일랜드가 12.7%로 따르고 있다고 노동통계국은 말했다. 켈리포니아와 사우스케롤라이나는 12.3%를 기록해 공동3위를 달렸다.
기존주택의 판매는 지난 11월 기준 7.4%증가한 연 654만 채를 기록했는데 11월 30일이 종료일이었던 첫 주택구매 8천불의 감세제도의 혜택을 받기 위해 몰린 것이라고 12월 22일 전국 부동산연합은 보고서를 통해 밝혔다. 두 달 전 의회는 기존주택보유자까지 혜택을 확대한 이 법안을 4월까지 연장하기로 했다.
Confidence Needed
신뢰는 지속적인 경제성장을 유지하는데 가장 중요한 요소라고 실러와 Nobel Laureate George A. Akerlof는 2009년 그들의 책(“Animal Spirits: How Human Psychology Drives the Economy, and Why It Matters for Global Capitalism.”)을 통해 말했다. 이 책은 존 메이나드 케인즈의 거시이론을 확장해 로직 보다는 소비자의 동기유발이 경제를 바꾸는 것을 이끈다고 말했다.
실러는 지난주 주택시장에 대해 야성적 충동의 일부 사인을 볼 수 있지만 그것은 혼재되어있는데, 미국 일부 지역 중 켈리포니아 같은 지역의 놀라운 상승세가 있는 반면 동시에 앞으로 수년간 주택시장이 약화될 것이라는 이유도 아주 그럴 듯 하다고 말했다.
미국의 소비자만족도는 미국인들에게 경제에 대한 낙관론이 많아지면서 지난 12월에 두 달 연속 개선되었다고 the Conference Board가 보고했다. 만족지수는 지난 12월 52.9를 기록했다.
Federal Tax Credit
the Conference Board가 지난 12월에 함께 조사한 주택구매 계획은 주택수요부양을 위한 세금감면과 낮은 이자로 주택대출을 공급하기 위해 1.25조 달러를 퍼부은 부양프로그램에도 불구하고 27년 만에 최저로 하락했다. 이 지수는 향후 6개월 내에 주택구입가능성을 측정한 것으로서 전달의 2.1%에서 1.9%로 하락해 27년 만에 가장 낮은 수치를 기록했다.
MBA의 Brinkmann은 사람들이 그들의 회사가 20%의 인력을 해고하는 것을 보면서 다음에는 어떻게 될 것인가를 걱정하기 시작하면서 많은 잠재적 구매자들이 좀더 기다리면서 지켜보자고 결정한 순간이다.
작성자 청년사자
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