美 상업부동산가격 4.3% 상승은 착시? 
U.S. Commercial Property Prices Jump Most on Record
무디스에 따르면 지난 9월 미국 상업부동산 가격이 전달대비 4.3%올라 기록적인 상승을 기록했는데, 조사방법이 다른 여타 기관들의 조사들을 보면 여전히 부동산 종류별로 희비가 엇갈리고 있습니다.
하지만 이러한 상황을 종합해 이야기하자면 미국 부동산 시장이 낮을 대로 낮아진 가격을 무기로 거래가 증가하곤 있지만, 결국 매우 크게 위축된 시장에서 고정수입이 가능한 대도시지역 일부 상업부동산이 높은 가격에 거래되자 시장이 크게 개선된 것처럼 착시효과를 내고 있는 걸로 설명할 수 있겠습니다.
2010. 10 9월, 美 기존주택판매 10%반짝 증가와 주요이유
부동산시장도 마찬가지고 경기침체가 지금처럼 지속되면 재화의 가치가 양극화를 띄게 되며 2007년 말 피크대비 50%로 떨어진 가격의 이점을 등에 업고 안정적인 고정수입이 가능한 극소수 인기지역 부동산에 투자자가 몰려 비교적 높은 가격으로 거래가 이루어지면 이를 두고 시장전체가 살아나는 게 아니냐는 잘못된 해석을 내릴 여지가 다분한겁니다.
실제 아래 기사에서도 보듯 이런 부동산에 투자하고 있는 사람들의 투자스팩트럼은 거의 넓어지지 않았는데, 이런 효과로 시장이 들썩이는 모습은 우리 주변에서도 언론을 통해 쉽게 접할 수 있으며 이에 대한 섣부른 판단은 자제해야 합니다.
U.S. Commercial Property Prices Jump Most on Record
Commercial and residential buildings in the Financial District of Manhattan.
U.S. commercial property prices rose 4.3 percent in September from the previous month, the biggest gain in a decade of records, Moody’s Investors Service said.
The Moody’s/REAL Commercial Property Price Indexclimbed 0.3 percent from a year earlier as a small number of high-priced deals drove up values, Moody’s said in a statement today. The measure had fallen to an eight-year low in August.
“Each of the summer months this year recorded declines in the 3 percent to 4 percent range, followed by this month’s sizeable uptick,” Nick Levidy, a Moody’s managing director in New York, said in the statement. “The relatively large swings seen in the index recently are due in part to the uncertain macroeconomic environment and the effects of a thin market with low transaction volumes.”
Demand is rising for the best office buildings in major markets such as New York and Washington as investors seek returns higher than fixed income. Interest in well-leased commercial properties in smaller markets may also be starting to increase, according to Robert Bach, chief economist for Grubb & Ellis Co., a Santa Ana, California-based commercial broker.
“The demand is still focused at the core end of the spectrum,” Bach said before the report. “Investors may be broadening their parameters just a little bit.”
43% Below Peak
The Moody’s/REAL index is still 43 percent below its October 2007 peak. The gauge measures overall commercial property values on a monthly basis and breaks the numbers down by property type once each quarter. The changes are based on repeat sales transactions.
While the number of repeat sales had only a “slight uptick” in September, the dollar volume of those transactions doubled from August to $3.7 billion, according to Moody’s. That was the largest volume since January 2008, the company said.
The biggest single-property sale to close in September was a $208 million deal for Union Bank Plaza, a 627,000 square-foot (58,250 square-meter) office building on South Figueroa Street in Los Angeles, according to Real Capital Analytics Inc., a New York-based firm that tracks commercial real estate sales.
Apartment buildings have led prices higher, rising almost 16 percent in the third quarter from a year earlier, Moody’s reported. An index of retail properties fell about 12 percent in that time, while industrial buildings dropped 1.2 percent. Office property values increased 4.4 percent.
Top 10 Areas
Office prices in the top 10 metropolitan areas jumped 22 percent in the third quarter from a year earlier, the most of any property type in major cities. Prices gained 9.4 percent from the previous three months.
Moody’s defines the top 10 metropolitan areas as the ones with the most transactions by dollar volume. New York, Los Angeles, Washington, San Francisco, Atlanta and Chicago are included in the rankings for all four property types.
Two competing indexes show national commercial property prices rising at a faster rate. Green Street Advisors, a real estate research company in Newport Beach, California, reported Nov. 2 that values are up 24 percent in the 12 months through October. Its property index is 21 percent below its 2007 peak.
CoStar Group Inc., a real estate data service based in Bethesda, Maryland, found that prices for investment-grade properties in the U.S. rose 5.5 percent in September. Values are down 4.9 percent from a year earlier and 29 percent from two years ago, according to the company.
CoStar, unlike Moody’s, tracks transactions below $2.5 million. CoStar also limits its index to Class A and B offices, the highest-quality buildings; retail and industrial properties built since 1990; and multifamily buildings of 30 units or more.
Green Street’s index includes deals that are in negotiation or under contract, while Moody’s tracks only closed sales.
To contact the reporters on this story: Brian Louisin Chicago at blouis1@bloomberg.net; David M. Levittin New York at dlevitt@bloomberg.net.
To contact the editor responsible for this story: Kara Wetzel at kwetzel@bloomberg.net.
U.S. Commercial Property Prices Jump Most on Record
미국상업부동산의 가격이 지난 9월 전달에 비해 4.3%증가해 10년 중 가장 큰 상승세를 기록했다고 무디스의 IS가 말했다.
무디스의 부동산가격지수는 일부 매물이 높은 가격으로 거래됨에 다라 1년 전에 비해 0.3%증가했다고 무디스가 오늘 말했다. 이 지수는 지난 8월에 지난 8년 중 가장 낮은 수준으로 하락했다.
올해 여름 매달 3~4%수준으로 하락했는데 이것이 이달의 큰 폭의 상승을 불렀으며,또 최근 이 지수의 상대적으로 큰 변동은 거시경제환경의 불확실성과 낮은 거래량으로 인해 시장이 작아져 작은 변화에도 큰 변동을 보이는 효과 때문이기도 하다고 무디스의 이사인 닉 레비디가 말했다.
투자자들은 뉴욕과 워싱턴 등지의 주요 시장에서 높은 고정수입을 올릴 수 있는 최고의 오피스 빌딩을 찾고 있으며 이에 대한 수요가 증가하고 있다. 상업부동산 브로커 기업인 그루브 앤 엘리스의 이코노미스트인 Robert Bach에 따르면 작아진 시장에서 임대가 잘 되는 상업부동산에 대한 관심이 점점 늘어날 것이라고 말했다.
그는 지난번 보고서에서 이러한 수요는 여전히 스팩트럼의 끝부분인 일부에 한정되어 있으며 투자자들은 앞으로도 그들의 투자범위를 거의 늘리지 않을 것으로 보인다고 말했다.
43% Below Peak
무디스의 부동산지수는 2007년 10월에 최고점을 찍은 이후 여전히 43%낮은 수준을 기록 중이다. 이지수는 매달 전체 부동산시장의 가치를 측정하고 매 분기 부동산종류에 따라 이를 구분하는데 이러한 변화는 반복 판매거래를 기초로 한다.
지난 9월 반복판매거래는 겨우 약간 상승했을 뿐이지만 거래규모는 8월에 비해 두 배까지 늘어난 37억불이라고 무디스가 밝혔다. 무디스는 이것이 2008년 1월 이래 가장 큰 거래규모라고 말했다.
지난 9월 최대의 단일거래 품목은 2.08억불에 거래된 유니온뱅크플라자 건물로 58,250평방미터의 LA인근 오피스빌딩이라고 RCAI는 말했다.
공동주택빌딩은 높은 가격을 주도하고 있는데 전년대비 지난 3분기에 거의 16%나 상승했다고 무디스는 밝혔다. 상업부동산지수는 공장빌딩이 1.2%하락하는 사이 12%나 하락했다. 사무용 부동산은 4.4%증가했다.
Top 10 Areas
상위 10개 대도시지역의 오피스빌딩 가격은 전년대비 지난 3분기에 22%나 증가했는데 주요도시의 모든 타입의 부동산들 대부분이 증가했다. 가격은 전 분기에 비해 9.4%증가했다.
무디스의 상위 10개 도시지역 기준은 거래액 기준으로 가장 많은 거래가 일어난 지역기준으로 뉴욕, LA, 워싱텅, 샌프란시스코, 애틀랜타, 시카고 등은 4개 부동산타입 모두 랭크 되어 있다.
두 개의 서로 다른 지수들은 미국의 상업부동산 가격이 급격히 상승하고 있음을 보여준다. 부동산조사기업인 GSA의 11월 2일 보고서에 따르면 10월까지 12개월간 상업부동산 가격은 24%가 증가했다. 부동산지수는 2007년 고점을 기록한 이후 이보다 21% 낮은 수준이다.
부동산데이터 제공회사인 코스타 그룹은 미국의 투자등급부동산의 가격이 지난 9월 5.5%높아졌다고 말했다. 이것은 전년도에 비해서는 4.9%낮은 것이고 2년 전에 비하면 29%낮은 것이라고 회사는 말했다.
무디스와 달리 250만불 이하의 거래를 조사하고 있는 코스타는 높은 가치를 가지고 있는지 1990년 이후 지어진 상업과 공업부동산인지, 30개 이상의 다가구 빌딩인지 그 이상인지에 따라 지수를 클래스 A와 B로 구분하고 있다.
무디스의 지수가 거래가 끝난 것을 기준으로 한다면 GSA의 인덱스는 거래 중이거나 계약하는 것 까지를 포함한다.
작성자 청년사자
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