부동산 버블붕괴 2년, 두바이의 현재와 꼬여버린 미래 
Dubai Can't Kick Its Building Habit as Glut Lowers Prices
2006년부터 금융위기가 발발하기 전인 2008년 중반까지 최고의 호황을 누리던 두바이의 부동산 시장이 붕괴한지 2년여가 지났습니다.
2002년 외국인의 부동산소유 허용 이후 2008년까지 가격이 4배 이상 뛰었던 철옹성 같던 두바이 부동산시장의 몰락을 보면서 버블이 얼마나 허무하게 사라질 수 있는지 현재 우리의 부동산 버블과 비교해 사람들이 제대로 알게 된 좋은 사례였습니다.
이런 버블붕괴의 후유증이 얼마나 심각한지 기사를 토대로 요약해보면,
2년간 두바이의 최대 모기지 은행 두 곳이 무너졌고 주택가격의 60%이상이 하락했으며 두바이의 현재 주택과 상업부동산 공실률은 41%이고 전체 부동산 프로젝트의 50%가 위기 이후 중단되거나 멈춰있는 게 지금까지의 두바이 모습입니다.
그런데 최근 이상하게도 이런 침체 속에서 신규로 수만 채의 부동산이 시장에 공급될 예정으로 공사가 진행되고 있거나 재개 되는 모습입니다.
상당히 의아하게 생각될 수 있는 부분인데 이게 뭐냐 하면 그간 프로젝트는 수주했지만 공사를 하지 않던 건설사들이 일반적인 두바이 건설계약에서 허용하는 1년간의 조달지연허용이 끝나고 소송을 당해 선급금 및 관련 비용을 구매자들에게 돌려줘야 할 상황에 몰리자 차라리 건설을 완료해 적은 수익이나마 거둬드리겠다는 쪽으로 바뀌고 있는 겁니다.
더군다나 때마침 낮아진 이자율이 공사비를 절감해주는 통에 회복기까지 기다리기보다는 지금 자금을 조달하는 편이 유리하다고 판단하는 것입니다..
재미있는 사실은 기관들마다 공급될 물량이 48,000채라느니 35,000채라느니 조금씩 다르지만 아이러니 하게도 이렇게 시장에 추가될 부동산이 오히려 시장의 공실률을 늘리고 가격하락세를 향후 2년 가까이나 더 연장시켜 부동산 시장을 더 악화시킬 것으로 예상되고 있다는 겁니다.
이러한 버블붕괴의 후유증을 우리의 경우와 완전히 매칭시켜서 해석하는 것은 무리가 있습니다만,
IMF이후 두바이와 같은 고급 부동산가격이 3~4배는 기본적으로 올랐고 서울지역 아파트가격이 2~3배 상승하는 동안 투기가 일반적일 정도로 만연했고 일반 가계소득은 거의 정체상태인 것 등 여러 상황을 보면 버블이 아니라고 말하기도 어렵습니다.
최근의 전세값 상승세도 이제 한계에 온 걸로 보이는데 주택시장에 대한 위험관리가 그저 위험을 키우면서 붕괴를 미루는 방식으로만 진행되는 걸 보면 충분히 우려스러운 상황입니다.
Dubai Can't Kick Its Building Habit as Glut Lowers Prices
By Zainab Fattah
Construction sites are buzzing with work across the Persian Gulf sheikdom more than two years after the financial crisis set off a real-estate slump that caused values to fall by more than 60 percent. In the next two years, tens of thousands of new properties will come onto a market where about 40 percent of homes and offices are empty.
Developers have chosen to complete projects started before Dubai’s property market collapsed rather than canceling them and facing a legal obligation to return all advance payments to customers. Falling construction costs and low interest rates also provide an incentive to build now rather than waiting for property values to increase.
“The cost of walking away from these projects is much higher than completing them,” said Ahmed Badr, head of Middle East real estate research at Credit Suisse Group AG. “Developers would rather continue to build and get some of their investment back than stop and be forced to pay buyers back while their projects stand half-built.”
Homebuyers in Dubai, the second-largest sheikhdom in the United Arab Emirates, typically pay 10 percent up front and make further installments based on how much work is completed. That means a developer that sold a home before the crash and collected 50 percent of the price so far would have to pay back more than the property’s current value if the project was cancelled. Average prices in the emirate have dropped 62 percent since the peak, Deutsche Bank said this month.
Thousands of Homes
As many as 48,000 homes will be completed in the next two years, increasing current supply by 12 percent, Landmark Advisory estimates. London-based real estate broker Cluttons LLC predicts that 35,000 will be completed through 2012, prolonging the price slump for another 18 months.
Around 12 million square feet (1.1 million square meters) of commercial space probably will be completed in Dubai this year, according to Jones Lang LaSalle Inc. Office vacancy rates stood at 41 percent in the fourth quarter and may exceed 45 percent over 2011, the property broker said on Jan. 23. Average rents dropped by 30 percent during the fourth quarter.
“Developers who launched projects and took money have entered into contracts with purchasers and those contracts have timeframes,” said Michael Lunjevich, a partner at Dubai-based Hadef & Partners. “If a developer doesn’t deliver, the buyer can sue and ask for the contract to be terminated and the money returned.”
The new homes are coming onto a market that’s being shunned by buyers. Residential transactions declined 53 percent by volume and 65 percent by value in the year through September, according to Jones Lang.
Boom and Bust
The backlog of unfinished projects is a legacy of Dubai’s rapid rise and fall. The sheikhdom had the world’s fastest- growing property market from 2006 to mid-2008 because of rising demand from a growing expatriate workforce and speculation fueled by borrowing. Prices quadrupled in the six years following the 2002 decision to allow foreign ownership of property in designated areas.
That ended after Lehman Brothers Holdings Inc. collapsed in September 2008, setting off the global financial crisis. Banks across the U.A.E. soon stopped lending and two months later, shares of the country’s two biggest mortgage lenders, Amlak Finance PJSC and Tamweel PJSC, were suspended.
Speculators caught with multiple properties and little chance to turn a profit fled the market and defaulted on purchases. Other buyers continued to honor their contracts, often paying installments even after work was halted in the aftermath of the crisis. About 50 percent of Dubai real-estate projects were canceled or suspended after the collapse.
Advance Payments
Mehdi Nosratlu says he already paid 65 percent of the 3.1 million dirhams ($844,000) he owes on a property purchased in April 2008 in the 29 Boulevard project. The 55-year-old German citizen heads a group of almost 400 investors who agreed to buy homes in the two towers and are trying to reach a settlement with developer Emaar PJSC. So far, the buyers have paid 30 percent to 65 percent of the purchase price, he said. The buildings, originally due for completion in March 2010, won’t be finished before 2013, Emaar said a year ago. Work restarted in September after a two-year suspension.
Under a 2007 law, advance payments are held in an escrow account overseen by Dubai’s Real Estate Regulatory Agency to ensure the money is spent on the project that investors are paying for. Payments made prior to the rule went straight to developers without restrictions on which developments they funded.
The typical contract allows developers to miss a property’s delivery date by as much as 12 months, Lunjevich said. Buyers trying to recoup their investments can make claims against any of the company’s assets, including performance bonds or even advanced payments made to contractors.
Building Resumes
Nakheel PJSC, which along with Emaar spearheaded the building boom in Dubai, said it will restart work on seven projects in various stages of completion after halting construction in 2008. The developments, which include hundreds of homes in places such as Al Furjan and Jumeirah Park, are scheduled for completion by mid-2012.
“There is a reputation factor here,” said Mala Pancholia, a Dubai-based analyst at NBK Capital. “If you finish a project in a down market, there is a trust factor that you can build with customers and that can have a cash impact when a developer decides to work in other countries.”
Emaar halted all its Dubai projects following the crisis except the Burj Khalifa, the world’s tallest skyscraper. The company said that it’s focusing on completing developments that have been started and sold and may consider new ones “in view of the improved economic conditions and demand for properties especially in downtown Dubai.”
Construction Costs
Building costs have dropped by more than 40 percent from their peak in 2008, giving developers another motivation to restart work now, Pancholia said.
“Since construction costs are so cheap, it makes sense for the developer to finish the project at the lowest possible cost now, rather than wait until there is a recovery,” she said.
Drops in U.A.E. interest rates have also been an incentive to move forward on projects and collect further payments from buyers. The U.A.E.’s 3-month interbank offered rate or EIBOR dropped by more than half to about 2.13 percent from its highs in October 2008, Bloomberg data shows.
Many developers that took short-term loans at interest rates of 7 percent or more are seeking to repay those debts to get new loans at lower rates of around 4.5 percent.
“With the lower interest rates now, it makes sense for developers to go for new loans, which they can only pay by collecting money from buyers,” Pancholia said. “To do that, they must show that construction is progressing.”
Best Locations
Some work is restarting as developers find that some of Dubai’s prime locations held their value even as the rest of the market declined. In March, privately owned Damac Properties started building the 49-story Burjside Boulevard apartment tower across the road from Burj Khalifa, which opened in January.
“We are not adding to current supply, but simply completing and delivering to customers the projects that we have already committed to building,” Niall McLoughlin, senior vice president of Damac, said by e-mail. “Like all global developers, the financial crisis has forced us to reassess our timelines for delivery.”
To contact the reporter on this story: Zainab Fattah in Dubai on zfattah@bloomberg.net
To contact the editor responsible for this story: Andrew Blackman at ablackman@bloomberg.net.
Dubai Can't Kick Its Building Habit as Glut Lowers Prices
부동산가치를 60%이상 하락시킨 금융위기 이후 2년이 넘도록 페르시안 걸프 쉐이크돔의 건설현장은 여전히 부산스럽다. 주택과 오피스의 약 40%가 비어있는 이곳에 향후 2년 내에 수만 채의 새로운 주택이 시장에 풀리게 된다.
개발업자들은 두바이의 부동산 시장이 붕괴하기 전에 시작했던 프로젝트들을 취소하여 받은 선급금들을 돌려주는 것보다는 차라리 일을 마무리 짓는 쪽을 택했다. 건설비의 하락과 낮은 이자율도 또한 현재 부동산 가격이 상승하길 기다리는 것보단 지금 짓는 것에 인센티브를 제공해 주고 있다.
크레딧스위스의 중동지역 부동산조사장인 아흐메드 바즈는 이들 프로젝트에 대한 비용이 그것들을 완성시켰을 때의 가치보다 더 많은 상황이며 그럼에도 개발업자들은 개발을 멈추고 바이어들에게 선급금을 돌려주는 것보다는 차라리 완성시켜 투자금의 일부라도 상환하려 하고 있다고 말했다.
UAE내에 두 번째로 큰 지역인 두바이의 주택구매자들은 보통 10%를 먼저 지불하고 얼마나 완성시켰는지를 기준으로 돈을 지불한다. 그런 이유로 시장붕괴 전 집을 팔고 주택가격이 50%를 받은 건설업자들은 이들 프로젝트를 포기할 경우 현재 부동산가치보다 더 많은 돈을 구매자들에게 돌려줘야 한다. 도이치 뱅크가 이달 발표한 자료를 보면 UAE의 평균 주택가격은 최고치 대비 62%하락한 것으로 조사되었다.
Thousands of Homes
LA의 예상에 따르면 48,000개 이상의 주택이 향후 2년 내에 완공될 예정으로 현재 공급이 12%까지 증가할 것으로 보고 있다. 부동산 브로커인 클루턴은 2012년까지 35,000채의 주택이 완공될 것이며 이후 18개월간 주택가격이 하락이 더 이어질 것이라고 예측했다.
1,200만 평방피트(110만 평방미터)의 상업부동산시설이 올해 안에 두바이에 공급될 것이라고 LaSalle Inc.의 존스랭이 말했는데 그는 공실률이 지난 4분기 41%인 상황에서 2011년이 끝날 무렵엔 45%를 넘을 것으로 지난 1월 23일 말했다. 평균 임대율은 4분기 동안 30%까지 하락했다.
하데프&파트너스의 마이클은 프로젝트를 시작하고 돈을 받은 개발업자들이 만약 물건을 인도하지 않으면 구매자들은 소송에 들어갈 수 있고 계약을 끝내고자 한다면 돈을 돌려줘야 하는 상황이라고 말했다.
신규주택들이 시장에 풀리면 구매자들에겐 충격이 될 것이다. 존스에 따르면 주택거래는 거래량기준으로 9월까지 53%하락했고 주택가격은 65%하락했다고 말했다.
Boom and Bust
끝나지 않은 프로젝트의 잔고는 두바이의 급격한 성장과 하락의 유산처럼 남아있다. 두바이는 2006년부터 2008년 중반까지 차입으로 인한 투기확산과 외국인근로자의 증가로 인한 수요증가로 부동산시장이 세계에서 가장 빠르게 성장했던 곳이었다. 특정지역에 대한 외국인 부동산 소유허용이 결정된 2002년 이후 6년간 부동산 가격은 4배가 상승했다.
2008년9월 글로벌 금융위기의 단초가 된 리먼브라더스의 파산 이후 이런 상황은 끝이 났다. UAE의 은행들은 대출을 중단했고 두 달 후 두바이 최대의 모기지 은행 두 곳인 Amlak Finance PJSC과 Tamweel PJSC는 영업을 중단했다.
다수의 부동산을 가지고 있던 투기자들은 시장에서 이익을 남기고 빠져나갈 기회가 거의 없었고 이러한 구매들로 인해 파산했다. 또 다른 구매자들은 그들의 계약을 유지하면서 위기 이후 거의 공사가 중단된 상황에서도 할부금을 내고 있다. 두바이 부동산 프로젝트의 50%가 시장붕괴 이후 취소되거나 중단된 상태다
Advance Payments
메흐디씨는 2008년 29번대로의 건설프로젝트에 부동산을 구입하고 310만 드라함(84.4만불)의 65%를 지불한 상황이라고 말했다. 55세의 메흐디씨는 개발될 두 개의 타워 내에 주택을 구입하기로 동의한 400명에 이르는 독일계 투자자를 대표하고 있는데 개발업자인 Emaar PJSC와 합의에 도달하기 위해 애쓰고 있으며 구매자들은 30~65%의 금액을 지불한 상황이라고 그는 말했다. 이 건물은 애초 2010년 3월까지 완성 하기로 되어 있었으나 2013년 이전에 공사가 끝나지 않을 것이라고 Emaar는 1년 전에 말했다. 공사는 2년이 지난 지난 9월에야 재개 되었다.
일반적으로 이런 계약들은 개업업체가 부동산의 완공인도시기를 12개월 이상 늦추는 것에 대해서는 허가하고 있다고 마이클은 말했다. 그들의 투자자금을 되찾기 위해 안간힘을 쓰고 있는 구매자들은 개발회사의 채권과 계약으로 인한 선납금 등을 포함한 어떠한 회사의 자산에 대해서도 소송을 제기할 수 있다.
Building Resumes
Emaar와 함께 두바이의 고층건물 붐을 함께 했던 Nakheel PJSC는 2008년 건설을 멈춘 이후 7개의 프로젝트를 재 시작 할 예정이다. Al Furijan과 Jumeirah park등을 포함한 수백 개의 주거지역을 포함한 이런 개발들은 2012년 중반까지 완성이 계획되어 있다.
NBK 캐피털의 말라 판콜리아는 이것은 명성에 관련된 사항으로 이러한 침체된 시장에서 돈을 잃더라도 일을 끝까지 마친다면 다른 나라들에서 일할 때 고객들에게 신뢰를 줄 수 있다고 말했다.
Emaar는 위기 이후 세계에서 가장 높은 빌딩인 버즈 칼리파를 제외한 모든 두바이 내 프로젝트를 멈춘 상태이다. 이 회사는 이미 시작되어 팔린 개발프로젝트의 완성에 초점을 맞추고 있으며 두바이 시내에 위치한 부동산의 수요와 경제상황이 개선될 것으로 보고 있다고 말했다.
Construction Costs
판콜리아는 이러한 건축비용이 2008년 최고를 기록했을 당시보다 40%이상 하락했다는 사실이 건설업자들이 일을 재개하는데 큰 힘이 되고 있다고 말했다.
건설비용이 매우 저렴해져 건설업자들로 하여금 현재 최저의 가격으로도 프로젝트를 끝낼 수 있도록 하고 있으며 이는 회복기 까지 기다리는 것보다 낫다는 판단을 하고 있다고 말했다.
UAE의 이자율 하락은 구매자로부터 향후에도 돈을 계속해서 받을 수 있게 해줘 프로젝트가 진행될 수 있는 인센티브가 되고 있다. UAE의 3개월 물 은행간 금리(EIBOR)는 가장 높았던 2008년 10월보다 절반이상 하락한 2.13%라고 블룸버그 데이터에 나타났다.
7%이상의 금리로 단기 대출을 받은 많은 개발업자들이 이를 상환하고 더 낮은 4.5%근처의 금리로 된 새로운 대출을 받기 위해 노력하고 있다.
판콜리아는 현재 금리가 낮아진 상황에서 개발업자들이 새로운 대출로 갈아타려는 것은 당연하며 건설이 계속 진행되는 것을 보기 위해서는 구매자들로부터 계속 지불을 받을 수 있어야 한다고 말했다.
Best Locations
가격이 하락한 부동산 시장에서도 그들의 가치를 가지고 있는 두바이 내에서도 일부 최 요충지를 중심으로 개발업자들이 일부 공사를 재개하고 있다. 지난 3월 Damac Properties는 회사소유의 땅인 지난 1월 오픈 된 버즈 칼리파 길 건너에 49층짜리 버즈사이드 아파트먼트타워를 짓기 시작했다.
Damac의 수석 부사장인 니알은 우리는 현재 공급을 추가로 늘리진 않을 것이지만 간단하게 완성해 소비자에게 인도할 수 있는 것들은 이미 건설 중이며 전세계 모든 개발업체들 처럼 금융위기는 우리의 건설공정을 재평가하도록 했다고 말했다.
작성자 청년사자
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