내년 美 모기지 수요 대폭축소, 부동산업계 구조조정 예고? 
Mortgages to Drop Below $1 Trillion in 2011 to Least Since 1996
30년 만기 모기지 금리가 4%초반을 기록하며 사상최저수준을 기록하는 상황이 머지않아 끝나게 될 것이며 이로 인해 일부 모기지 은행의 수익에는 도움이 되겠지만 전체 모기지 대출규모가 내년엔 크게 축소될 것이라는 의견이 미국 내 각종 부동산 관련 기업과 단체를 통해 발표되고 있습니다.
미 정부의 추가 부양 안 발표를 앞두고 향후 주택시장 부양을 압박하기 위한 수단인 동시에 금리가 바닥이라는 신호이고 향후 금리가 오르면 차환대출 규모가 크게 감소해 전체 대출 볼륨이 작아져 부동산 대출기관들의 구조조정 가능성을 점칠 수 있을 만큼 여러 가지 의미가 있습니다.
최근 미국에서 부동산 채권의 파생상품 시장 활성화와 BOA등 은행의 부동산 압류권한 여부에 대한 논의가 시끄러운데 일각에서는 부동산 채권의 파생상품이 투자자들에게 엄청난 손실을 유발해 제2의 금융위기를 불러올 수 있다는 우려가 제기되고 있는 것도 사실인데,
여러 가지로 미국의 부동산 시장도 부양의 한계에 다다른 느낌인데 시장 안에서 해법을 만들기가 어려운 상황입니다.
Mortgages to Drop Below $1 Trillion in 2011 to Least Since 1996
Home lending in the U.S. will fall below $1 trillion next year to the lowest level since 1996, according to the Mortgage Bankers Association.
Originations will decline to $996 billion in 2011, from a projected total of $1.4 trillion this year, the trade group said today in a statement released during its annual conference in Atlanta. Lending reached a record $3.8 trillion in 2003 as refinancing soared, with new loans remaining elevated over the next few years as home prices and sales boomed.
Rates that are unlikely to go lower even if the Federal Reserve buys more U.S. debt will cause refinancing to dissipate by the second half of next year, Jay Brinkmann, the mortgage group’s chief economist, said. A rush by U.S. homeowners to refinance at near record-low interest rates has marked a rare bright spot for the mortgage industry, under attack for choking the economy with shoddy loans and botched foreclosures.
“With these interest rates, you cannot be having a bad year in 2010,” Dan Arrigoni, chief executive officer of Minneapolis-based U.S. Bancorp’s mortgage unit, the sixth- largest U.S. home lender, said yesterday during a panel at the conference. “It will probably go down as ranking number one or two for us, both in terms of production and profits.”
Loan rates are influencing refinancing levels even more than during the last explosion in mortgages because tighter lending standards and an almost 30 percent drop in U.S. property prices since their 2006 peak are limiting consumers’ use of cash-out refinancings to tap home equity, said Brinkmann of the Washington-based Mortgage Bankers Association.
Refinancing to Drop
As new-mortgage volumes decline, lenders will need to trim their operations and face greater competition for loans that reduces lending margins, Brinkmann said.
Total home lending will drop next year because refinancing will fall “as mortgage rates increase and the pool of eligible borrowers shrinks,” the group said in the statement. More loans for home purchases will offset some of that decline, as “existing home sales recover and home prices stabilize.”
This year’s estimated $480 billion of home-purchase mortgages would be the lowest total since 1993, Brinkmann said. Next year, such lending may rise to $626 billion, as refinancing falls to $370 billion from $921 billion, his projections show.
Home-loan executives including Arrigoni and Todd Chamberlain, who oversees mortgage lending at Birmingham, Alabama-based Regions Financial Corp., said at the conference that they will be able to respond to lower originations because they expanded this year by adding temporary workers and authorizing overtime for existing employees.
Home-Purchase Lending
Ron J. McCord, chairman of Oklahoma City-based First Mortgage Co., which makes about $1 billion in loans a year, said that he “brought back retirees” who can be let go.
His company has been focusing on strengthening its home- purchase lending, including by building relationships with real- estate agents and training staff on government mortgage programs for American Indians, because “we all thought the refis could die this year,” he added.
Increases in the value of mortgage-servicing contracts as interest rates rise, extending their projected lives by reducing estimated refinancing, will help some lenders offset lower origination profits, Arrigoni and McCord said.
The average rate on a 30-year, fixed-rate mortgage fell to a record low 4.19 percent earlier this month, down from this year’s high of 5.21 percent in April, according to McLean, Virginia-based Freddie Mac.
Compared with a year earlier, existing home sales were down 19 percent in September, the National Association of Realtors said yesterday. Sales fell to a 4.53 million annual rate, exceeding the 4.3 million pace that economists forecast, according to the median projection in a Bloomberg News survey.
The Mortgage Bankers’ estimates for total lending have declined from its forecast last month for $1.45 trillion of originations in 2010 and $1.06 trillion in 2011.
To contact the reporter on this story: Jody Shenn in New York at jshenn@bloomberg.net
To contact the editor responsible for this story: Alan Goldstein at agoldstein5@bloomberg.net
Mortgages to Drop Below $1 Trillion in 2011 to Least Since 1996
미국의 주택대출규모가 내년엔 1조 달러 이하로 줄어 1996년이래 최저를 기록할 것이라고 모기지 은행 연합이 말했다.
오늘 연례 컨퍼런스를 통해 발표된 자료에서 트레이드 그룹은 올해 계획이었던 1.4조 달러에서 2011년에 규모가 9960억 달러로 감소할 것이라 발표했다. 대출규모는 주택가격상승과 판매 붐으로 신규대출이 급격히 늘어난 2003년 3.8조 달러를 기록했었다.
이 모기지 그룹의 이코노미스트인 Jay Brinkmann은 연준이 더 많은 미국의 채권을 매입하고 있지만 모기지 금리가 더 하락하지는 않을 것으로 보이며 이로 인해 내년하반기까지 차환이 줄어들 것으로 보인다고 말했다. 기록적으로 낮은 금리로 인한 미국 주택소유자들의 차환대출러시는 부당대출과 압류로 인해 공격받고 있는 모기지 산업에 한줄기 빚이 되고 있다.
미국 내 6번째로 큰 대출기관인 US뱅콥의 모기지 사업부의CEO인 Dan Arrigoni는 어제 컨퍼런스의 패널로 참여해 최근의 금리로 인해 2010년이 나쁘지는 않지는 앞으로 생산과 이익 측면에서 우리 랭킹이 한 두 단계 하락할 것이라고 말했다.
모기지 은행연합의 Brinkmann은 대출이자율이 차환대출 수준에 미치는 영향이 지난 기간 모기지가 폭발적으로 늘었던 기간에 비해 더 커졌는데 이는 대출기준의 강화와 2006년 주택가격이 최고를 기록했던 당시보다 거의 30%가까이 가격이 하락하였기 때문에 소비자들이 사용할 수 있는 규모가 제한을 받기 때문이라고 말했다.
Refinancing to Drop
Brinkmann은 신규모기지 규모가 줄어듦으로 인해 대출기관들은 대출마진 감소로 인한 거대한 경쟁에 직면하게 될 것이며 그들의 영업조직을 축소할 필요가 있다고 말했다.
그룹 관계자에 따르면 내년도 총 주택대출은 자격 있는 대출자 풀의 감소와 모기지 금리 상승으로 인해 차환이 줄면서 줄어들 것이라고 말했다. 기존주택판매 회복과 주택가격안정으로 인한 주택구매자를 위한 더 많은 대출은 하락을 일부 상쇄할 것이라고 말했다.
올해의 주택구매 모기지 금액은 4800억불로 예상되는데 이것은 1993년이래 가장 낮은 수치라고 Brinkmann 은 말했다. 내년의 대출은 6260억 달러로 늘어날 것이며 차환대출규모는 9210억 달러에서 3700억 달러 규모로 줄어들 것이라고 그는 예상하고 있다.
Home-Purchase Lending
연간 10억불가량의 모기지 대출을 시행하는 퍼스트 모기지사의 회장인 Ron J. McCord의 회사는 부동산 에이전트와의 관계구축과 미국 인디안의 정부 모기지 프로그램에서의 직원교육 등을 포함해 주택구매를 위한 대출에 강점을 가지고 있다. 때문에 그는 우리 모두 the refis가 올해 죽을 수 있다고 생각했다고 덧붙였다.
Arrigoni와 McCord는 금리가 올라 모기지 서비스 계약의 가치가 증가하면 낮은 기존 수익과 상쇄할 수 있게 되어 일부 금융기관들에게는 도움이 될 것이라고 말했다.
30년 만기 고정금리 모기지의 평균금리는 지난 4월 5.21%로 가장 높았던 이후 하락해 이달 초에 4.19로 매우 낮은 수준이었다고 맥린은 말했다.
전년도와 비교해 기준주택판매는 지난 9월까지 19%하락했다고 전미부동산연합이 어제 말했다. 판매는 연 453만 채 수준으로 하락했는데 이것은 블룸버그가 조사한 이코노미스트들의 예상 중앙값 430만 채를 초과했다.
총 대출에 대한 모기지 은행들의 예측은 2010년 1.45조 달러와 2011년 1.06조 달러로 원래보다 하락했다.
작성자 청년사자
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