10월 美 기존주택 판매 증가,
가격하락이 만든 거래 활성화.
Sales of Existing U.S. Homes Unexpectedly Increase: Economy
지난 10월 미국의 기존주택판매가 예상 못 한 판매 증가를 나타냈습니다. 시장환경이 크게 개선되었다거나 미국경제의 회복사인이라는 식의 확대해석은 곤란하지만, 침체기에 대체 주택시장에서 거래를 늘리는 데 필요한 요소가 무엇인지 다시 보여주는 사례입니다.
금융위기 이후 지난 몇 년간 수차례 미국의 부동산 시장을 분석하면서 지금 같은 침체기에 부동산 거래 활성화의 요건은 낮은 모기지 이자보다는 압류증가와 수요감소로 전체 주택의 중간주택가격이 위기 전 23만 불에서 현재 16만 불까지 하락하는 등 주택가격이 내려가고 있는 것이 주요 요인이라는 사례를 여러 차례 제시하였습니다.
2011. 07 美 모기지 4% 붕괴… 싼 주택가격 불구 매매수요마저 감소추세.
2006년 가장 잘 나갈 때 연 700만 채 이상 거래되던 주택이 500만 채도 안 팔리는 상황이 수년째 지속하고 있으며, 그나마 미정부가 부동산 시장안정을 위해 은행으로 하여금 압류조치를 까다롭게 했던 기간도 끝나자 다시 압류가 늘어나고 있어 가격하락 압력은 거래량과 상관없이 지속할 가능성이 매우 큰 상황입니다.
여기에 위기의 동유럽 확산 등 유럽발 글로벌 악재들이 계속 자라고 내년 독일, 중국 등 그나마 경제를 받쳐주던 국가들의 경기 위축이 예상되면서 시장회복이 쉽지만은 않을 예정입니다.
수년 전부터 이런 미국의 사례를 보면서도 부동산 가격 인상을 위해 무리한 부양책으로 부작용만을 양산하고 있는 우리 정부의 정책목표가 과연 부동산시장 거래 활성화인지 자산가격상승인지 빤히 보이고 있습니다.
정상적인 룰을 가진 사회라면 침체기에 투자자 손실은 어쩔 수 없는 부분임을 인정하고, 부동산시장 종사자들은 먹고 살 수 있게 해줘서 시장이 흘러갈 수 있게 해주는 침체기를 위한 정책이 당연히 필요합니다.
Sales of Existing U.S. Homes Unexpectedly Increase: Economy
Sales of previously owned homes in the U.S. unexpectedly rose in October, a sign falling prices may be attracting buyers.
Purchases increased 1.4 percent to a 4.97 million annual rate, the National Association of Realtors said today in Washington. The median forecast of 75 economists surveyed by Bloomberg News was for a 4.8 million rate. The median house price dropped 4.7 percent from a year earlier, and the number of properties for sale was the lowest for any October since 2005.
Borrowing costs near a record low are helping homebuyers take advantage of housing that’s growing more affordable as prices drop. At the same time, the end of a temporary halt on foreclosures may push more properties onto the market, triggering further slides in value that may prevent the industry from recovering for years.
“The housing market is stabilizing, but it has a long road to a full recovery,” said Sal Guatieri, a senior U.S. economist at BMO Capital Markets in Toronto. “There are still a lot of depressed properties in the pipeline that will hit the market, and demand likely needs to strengthen above a 5 million annual rate to absorb the overhang of unsold homes and alleviate the downward pressure on prices.”
Stocks dropped, extending last week’s decline, as U.S. lawmakers failed to agree on budget cuts. The Standard & Poor’s 500 index fell 1.9 percent to close at 1,192.98 in New York. Treasury securities rose, sending the yield on the benchmark 10- year note down to 1.97 percent from 2.01 percent late on Nov. 18.
Reports from Asia and Europe today underscored concern the global economy is slowing.
Germany Slows
Growth in Germany, Europe’s largest economy, may cool to a near standstill next year as the region’s debt crisis saps demand for exports, the Bundesbank said.
Japanese exports dropped 3.7 percent in October from a year earlier, Singapore said its growth may slow to as little as 1 percent in 2012 from 5 percent this year, and China signaled the global economy faces an extended slide.
The world economic situation is “extremely severe,” Chinese Vice Premier Wang Qishan said, according to state news agency Xinhua. “The global economic recession triggered by the international financial crisis will be long-term,” he said.
Economists’ estimates for U.S. existing home sales ranged from 4.5 million to 5.14 million. The agents’ group today revised September’s initially reported 4.91 million pace down to 4.9 million.
Total Sales
Existing-home sales, tabulated when a contract closes, rose 12 percent from the same month last year before adjusting for seasonal variations. Total sales in 2010 were 4.9 million, compared with a peak of 7.07 million in 2005 during the boom.
The number of previously owned homes on the market dropped to 3.33 million last month, the fewest since January 2010, the group said today.
At the current sales pace, it would take 8 months to sell those houses, down from 8.3 months at the end of September. A range of seven months to eight months supply is consistent with stable home prices, the group has said.
“Maybe we are very close” to seeing home prices stabilize, Lawrence Yun, the group’s chief economist, said in a news conference today as the figures were released.
Sales increased even as 33 percent of the group’s members reported having problems with contracts or cancelations in October, jumping from 18 percent the prior month, Yun said. The surge last month was not easily explained, he said, citing changes to conforming loan limits in September and “consistent frustration” over the loan-approval process for short sales as possible explanations.
Cash Transactions
Of all purchases, cash transactions accounted for about 29 percent, compared with 30 percent in September. Distressed sales, comprised of foreclosures and short sales in which the lender agrees to a transaction for less than the balance of the mortgage, accounted for 28 percent of the total in October.
Sales of existing single-family homes increased 1.6 percent to an annual rate of 4.38 million. Purchases of multifamily properties, including condominiums and townhouses, were little changed at 590,000.
Purchases rose in three of four regions, led by a 4.4 percent gain in the West. Demand dropped 5.1 percent in the Northeast.
The median price of a previously owned home decreased to $162,500 from $170,600 in October 2010, today’s report showed. The value plunged from a July 2006 record of $230,300 to a low of $156,100 in February, NAR data show.
Seized Properties
A growing glut of seized properties threatens to weigh on prices even more. In the third quarter, U.S. lenders started foreclosures on more homes, the first increase in a year, as bank moratoriums that clogged the pipeline dissipated.
With the housing market weighing on growth, Federal Reserve officials have called for more accommodative policy.
Fed Bank of New York President William C. Dudley said last week that if the central bank opted to purchase more bonds to lower interest rates and stimulate the economy, “it might make sense” for much of those to consist of mortgage-backed securities, which would have a “greater direct impact on the housing market.”
A few additional signs point to stabilization in housing. Builders broke ground on more homes than forecast in October and construction permits climbed to the highest level since March 2010, Commerce Department figures showed Nov. 17. The National Association of Home Builders/Well Fargo index of builder confidence rose to 20 in November, the highest level since May 2010. Readings below respondents said conditions were poor.
“Sales were generated in spite of a near total lack of consumer confidence caused by a litany of factors, including capital markets volatility, stubbornly high unemployment, depressed home prices and an extremely difficult mortgage origination environment,” Allan Merrill, chief executive officer of Beazer Homes USA Inc. (BZH), said during a Nov. 15 call with analysts. New home sales for the Atlanta-based company’s fiscal 2011 rose 30 percent from a year earlier, he said.
To contact the reporter on this story: Alex Kowalski in Washington at akowalski13@bloomberg.net
Sales of Existing U.S. Homes Unexpectedly Increase: Economy
지난 10월 미국 기존주택의 판매가 예상치 못한 상승을 보였는데 이는 크게 하락한 낮은 가격이 구매자의 마음을 끌고 있는 것으로 볼 수 있다.
구매는 1.4%늘어난 연 497만 채 수준이었다고 전미부동산연합이 오늘 말했다. 블룸버그가 75명의 이코노미스트를 상대로 조사한 예측중앙값은 480만 채 수준이었다. 중간주택가격은 연초보다 4.7%하락했으며 주택판매수치는 2005년이래 어떤 10월보다 낮은 수치를 보였다.
기록적으로 낮은 대출금리와 낮은 주택가격이 주택구매에 도움을 주고 있다. 동시에 압류의 일시 중단이 끝나자 더 많은 부동산이 시장으로 나오도록 압력이 높아지고 있으며 이것은 향후 주택가치가 더 낮아질 수 있게 하고 있어 향후 몇 년 간 부동산 시장 회복이 어려움을 겪을 수 있다.
BMO캐피탈 마켓의 이코노미스트인 살 구아티에리는 주택시장은 안정되어 있지만 완전히 회복되기까지는 매우 오래 걸릴 것이며 여전히 많은 하락압력들이 시장을 덮칠 수 있으며 가격하락압력이 완화되고 팔리지 않은 주택이 줄어 수요가 늘어야 연 5백만 채 이상으로 판매가 늘 수 있을 것이라고 말했다.
미국의회에서 예산감축에 실패하면서 주가는 하락했는데 S&P500지수는 1.9% 하락해 뉴욕시장 마감 시 1,192.98로 하락했고 채권은 올랐는데 10년 만기 채권 수익률은 11월 18일 2.01%에서 1.97%로 낮아졌다.
오늘 아시아와 유럽의 보고서에서 글로벌 경기가 위축되고 있다는 우려가 높아지고 있다는 점이 강조되고 있다.
Germany Slows
유럽 최대 경제국인 독일의 성장이 유럽지역의 부채위기로 인한 수요감소로 인해 내년도에 수출이 줄면서 위축될 것이라고 독일의 분데스방크가 말했다.
10월 일본의 수출은 연초대비 3.7%하락했다 싱가폴은 올해 5%인 성장이 2012년에 1%이하로 줄어들 것이라고 말했다. 중국도 글로벌 경제의 하락세가 확대되고 있다고 보고 있다.
세계경제상황은 매우 심각하다고 중국의 중국부총리인 왕치산이 신화통신을 통해 말했으며 그는 국제금융위기로 촉발된 글로벌경기침체가 장기화될 것이라고 말했다.
이코노미스트들은 미국의 기존주택판매 증가를 연 450만 채에서 514만 채 범위로 예측했다. 전미부동산연합은 9월 초기 보고서에서 예측한 491만 채 를 490만 채로 오늘 낮추었다.
Total Sales
계약이 끝나야 기록으로 잡히는 기존주택판매는 지난해 같은 해에 비해 12%늘어났다. 2010년의 총 판매는 490만 채로서 부동산 붐이던 2005년의 707만 채와 비교되고 있다.
시장에서 기존주택의 수는 지난달 3.33%줄어들었는데 이는 2010년 1워 이래 가장 작은 수치였다고 전미부동산연합은 말했다.
현재 판매추세는 9월말현재 주택판매에 8.3개월에서 8개월로 낮아진 상황인데 부동산연합은 이 범위가 7~8개월이면 주택가격이 안정화되고 있다는 것이라고 그룹은 말했다.
이 그룹의 수석이코노미스트인 로렌스 윤은 주택가격이 안정화 되는 것을 조만 간에 볼 수 있을 것이라고 뉴스 컨퍼런스에서 말했다.
윤은 지난 10월 취소되거나 계약에 문제가 발생한 보고까지 하면 매출은 33%까지도 늘어나며 이것은 전달 18%보다 늘어난 것이라고 말했다. 그는 지난달 상승은 쉽게 설명할 수 없다고 말했다.
Cash Transactions
현금거래까지 완료된 계약은 모든 구매의 약 29%였는데 지난 9월엔 30%였다. 문제없는 구매는 10월 총 거래의 28%였다.
기존 단독가구 주택의 거래는 1.6% 늘어 연 438만 채였으며 콘도미니엄과 타운하우스를 포함한 다 가구 주택의 매매는 59만 채로 거의 변화가 없었다.
4곳 중 3공의 매매가 늘었는데 서부지역이 4.4%늘어 이를 주도하고 있었으며 북동부에서는 5.1% 줄어든 것으로 나타났다.
기존 주택의 중간가격은 2010년 10월 170,600불에서 162,500불로 하락했다. 가격은 2006년 7월 230,300불에서 지난 2월 156,100불까지 하락했었다고 NAR은 말했다.
Seized Properties
압류부동산의 초과증가는 가격에 큰 위협을 주고 있다. 지난 3분기 미국의 은행들이 더 많은 주택에 대해 압류를 늘렸는데 올해 처음 늘어난 것이다. 또 주택시장 성장을 위해 연준 관료들은 더 많은 완화 정책을 요청했다.
뉴욕 연방은행장인 윌리엄 C 더들리는 지난주 중앙은행이 경제활성화를 위해 더 낮은 이자를 제공하기 위해 더 많은 채권을 구매할 수 있으며 더 많은 모기지를 공급하기 위해 필요한 조치이며 이것은 주택시장에 직접적인 큰 영향을 미칠 수 있다고 말했다
주택시장이 안정화되고 있다는 추가적인 신호가 약간 감지되고 있다. 건설업자들은 지난 10월 예측했던 것보다 더 많은 주택을 짖고 있으며 건설허가도 지난 2010년 3월이래 가장 높은 수준을 기록하고 있다고 지난 17일 상무부 자료에 나타났다. 전미 주택건설연합/웨스파고의 건설신뢰지수는 지난 11월 20까지 올라 2010년 5월 이래 가장 높은 수준으로 올랐다.
Beazer Homes USA Inc. (BZH)의 CEO인 앨런 메릴은 지난 15일 애널리스트와의 전화통화에서 높은 실업과 주택가격하락, 자본시장변동성 그리고 매우 어려운 모기지 환경 등을 포함한 여러 이유로 소비자 신뢰가 매우 적은 상황에서도 판매가 증가했다고 말했다. 그는 애틀랜타에 근거를 둔 BZH의 신규주택판매는 2011년 회계년도에 연초보다 30%늘었다고 말했다.
작성자 청년사자
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