美 주요 20개 도시 주택가격 전년비 3.1%하락 
Home Prices in 20 U.S. Cities Declined 3.1% From Year Earlier
미국의 주거용 부동산시장의 침체는 여전하며 실업과 모기지상환 부담, 여전히 높다고 여겨지는 가격 등으로 인해 1년 또는 그 이상 시장의 반등을 기대하기 어려울 것이라는 소식입니다.
최근 1년 사이 주택시장이 일부 개선된다는 이야기가 여러 차례 나왔지만 근본적인 가계소득이나 실업 등의 개선 없이는 시장상황이 나아지기 어렵다는 이야기를 여러 차례 드렸었습니다.
2011. 01 美 2011년 주택압류 20%증가, 2013년엔 6백만 채 달할 것
오늘 발표된 케이스실러 주택지수를 보면 주요 20개 도시의 주택가격이 전년대비 3.1%하락한 것으로 나타났으며 피닉스가 9%이상 하락해 하락을 주도하고 있는 것으로 나타났습니다. 상승한 지역은 워싱턴 한 곳 뿐 입니다.
최근 은행의 주택압류에 대한 과잉논란으로 파산절차와 압류를 더욱 복잡하게 만들었기 때문에 잠시 압류 율이 낮아지긴 했지만 RealtyTrac Inc.은 올해 안에 압류 율이 주택위기 이후 최고치인 20%까지 치솟을 것으로 예측하고 있기도 합니다.
사실 침체의 늪에 빠진 건 주거용 부동산만이 아니라 상업용 부동산도 해당됩니다.
2010. 11 美 상업부동산가격 4.3% 상승은 착시?
어느새 미국 경제회복의 최대 위험요소로 부상해버린 부동산 시장상황이 녹록하지 않아 보입니다.
Home Prices in 20 U.S. Cities Declined 3.1% From Year Earlier
Residential real estate prices dropped in January by the most in more than a year, raising the risk that U.S. home sales will keep slowing.
The S&P/Case-Shiller index of property values in 20 cities fell 3.1 percent from January 2010, the biggest year-over-year decrease since December 2009, the group said today in New York. The decline was in line with the 3.2 percent median forecast by economists in a Bloomberg News survey.
Rising foreclosures are swelling the number of houses on the market, which may put additional pressure on prices in coming months. At the same time, a further decline in home values may keep potential buyers on the sidelines as they foresee better deals, hurting construction and consumer spending as owners’ equity evaporates.
“Prices will continue to move downward probably for the rest of the year,” said David Semmens, a U.S. economist at Standard Chartered Bank in New York, who correctly forecast the drop. “They won’t turn around until you have consumers feel that housing is genuinely cheap and until they feel a lot more secure in their labor-market position.”
Another report showed consumer confidence dropped in March and Americans grew more concerned about the economic outlook. The New York-based Conference Board’s sentiment index fell to 63.4 this month from 72 in February, the research group said.
Shares Fall
Stocks fell after S&P cut debt ratings for Portugal and Greece. The S&P 500 Index fell 0.2 percent to 1,307.29 at 10:01 a.m. in New York. Treasury securities were little changed, with the yield on the benchmark 10-year note at 3.43 percent, the same as late yesterday.
Estimates for the price change ranged from declines of 3.7 percent to 2.4 percent, according to the forecasts of 29 economists in the Bloomberg survey.
Home prices fell 0.2 percent in January from the prior month after adjusting for seasonal variations, following a 0.4 percent December decrease. Unadjusted prices dropped 1 percent from the prior month as 19 of 20 cities showed declines.
The year-over-year gauge provides better indications of trends in prices, the group has said. The panel includes Karl Case and Robert Shiller, the economists who created the index.
The Case-Shiller gauge is based on a three-month average, which means the January data was influenced by transactions in December and November.
Broad-Based Drop
Eighteen of the 20 cities in the index showed a year-over- year decline, led by a 9.1 percent drop in Phoenix. In January, prices in 11 markets dropped to fresh lows from their 2006, 2007 peaks, the same as in December.
“The housing market recession is not yet over,” David Blitzer, chairman of the index committee at S&P, said in a statement. “At most, we have seen all statistics bounce along their troughs; at worst, the feared double-dip recession may be materializing.”
Washington showed the biggest year-over-year increase, with prices rising 3.6 percent in the 12 months to January.
Unemployment at 8.9 percent indicates the number of distressed properties may increase, leading to more price declines as homeowners struggle to make mortgage payments. About 8.2 percent of loans outstanding were delinquent in the fourth quarter of 2010, according to Mortgage Bankers Association data.
Foreclosure filings may climb about 20 percent in 2011, reaching a peak for the housing crisis, according to RealtyTrac Inc. The Irvine, California-based data seller said foreclosures dropped in February to a 3-year low as lenders under legal scrutiny struggled to process a backlog of defaults and put new systems in place for home seizures.
More Foreclosures
A filing influx could add to the surplus of unsold properties and lead to more declines in home values. Other measures last week showed home prices fell to the lowest levels since the previous expansion’s early stages.
The median price of existing homes, which make up more than 95 percent of the market, slid 5.2 percent from a year earlier, erasing all gains made after February 2002, according to the National Association of Realtors. New-home prices dropped to the lowest level since December 2003, a Commerce Department report showed.
Bank of America Corp. Chief Executive Officer Brian T. Moynihan said the housing slump is the biggest challenge limiting the U.S. economic recovery.
‘Damaging’ Problem
“The problem of delinquent mortgages and falling home values is the most stubborn, entrenched and damaging economic problem our country faces today,” Moynihan said March 23 in Detroit, at a meeting of the city’s Economic Club.
Faced with declining home prices and the growing glut of unsold homes, residential real estate developers are reluctant to boost construction. Housing starts in the U.S. dropped more than forecast in February to the slowest pace since April 2009 and building permits slumped to a record low, the Commerce Department reported March 16.
“Builders just can’t make a profit by competing in this market where prices are dropping,” said Patrick Newport, an economist at IHS Global Insight in Lexington, Massachusetts. “The pickup in housing starts that we were expecting to happen this year may be delayed by quite a while, maybe a year or so.”
Bloomberg Table
To contact the reporter on this story: Alex Kowalski in Washington at akowalski13@bloomberg.net
To contact the editor responsible for this story: Christopher Wellisz at cwellisz@bloomberg.net
Home Prices in 20 U.S. Cities Declined 3.1% From Year Earlier
주거용 부동산가격이 지난 1월 1년래 가장 크게 하락했으며 미국 주택판매시장 약세가 앞으로도 지속될 위험이 증가하고 있다.
20개 도시의 S&P/케이스실러 부동산가치 지수는 지난 2010년 1월이래 3.1%하락했는데 이는 2009년 12월 이래 연간 하락폭으로 가장 큰 규모라고 이 그룹은 말했다. 이러한 하락은 블룸버그가 이코노미스트들을 상대로 예측한 중앙값인 3.2%와 비슷하다.
압류의 증가는 주택시장에서 향후 가격에 추가적인 압력을 행사하게 될 것이다. 동시에 향후의 주택가치 하락은 잠재적 소비자로 하여금 더 나은 거래를 할 수 있다는 기대를 갖게 하여 건설업이 위축되고 주택소유주의 자산을 감소시켜 소비지출을 억제하게 될 것이다.
이러한 주택가격하락을 정확히 예측한 스탠다드차터드 은행의 이코노미스트인 데이빗 시먼스는 올해 내내 가격이 계속 하락세를 보일 것이며 주택가격이 충분히 싸졌다고 소비자들이 인식하고 노동시장이 보다 안정화되기 전에는 반전이 일어나지 않을 것이라고 말했다.
다른 보고서에서는 3월에 소비자만족이 하락한 모습을 보이고 있으며 미국인들이 경제현황에 대해 우려하고 있다. 컨퍼런스보드의 민감도지수는 2월 72에서 이달 63.4로 하락한 것으로 나타났다.
Shares Fall
Robert Shiller, an economics professor at Yale University
S&P가 포르투갈과 그리스의 채권등급을 강등한 이후 주가는 하락세다. S&P500지수는 뉴욕시장에서 오전 10:01현재 0.2%하락한 1,307.29를 기록 중이다. 채권가격은 거의 변화가 없었는데 10년 만기 채권의 벤치마크 수익률은 3.43으로 어제와 같은 수준이다.
블룸버그가 29명의 이코노미스트를 상대로 예측한 바에 따르면 가격 변동 폭은 3.7%에서 2.4%사이에서 하락할 것으로 나타났다.
1월 주택가격은 전달보다 0.2%하락했는데 이것은 계절적 변동요인을 적용한 것으로서 12월에 0.4%하락 이후 나타난 결과이다. 계절적 요인을 적용하지 않은 결과로는 20개 도시 중 19개 도시에서 주택가격이 전달에 비해 1%하락한 것으로 나타났다.
연간 비교 지표는 가격의 트렌드를 나타내는데 좀 더 유용하다. 이러한 인덱스를 만든 칼 케이스와 로버스 실러가 이 패널에 포함되어 있다.
케이스실러 지수는 3개월 평균에 기초하기 때문에 1월의 데이터는 지난 11월과 12월의 데이터가 반영된 것이다.
Broad-Based Drop
20개 도시 중 18개 도시의 연간 지수는 하락한 것으로 나타났는데 9.1%하락한 피닉스가 하락을 이끌고 있다. 1월에 11개 시장에서의 가격은 신 저가를 기록했다.
S&P의 케이스실러 지수위원회 의장인 데이빗 블리처는 주택시장 침체가 아직 끝나지 않았으며 보여지는 모든 회복통계는 단지 최악의 시점을 지났다는 것 뿐이며 더블딥으로 인한 침체 우려가 구체화 될 수 있다고 말했다고 관계자가 말했다.
워싱턴은 주택가격이 지난 1월까지 12개월간 3.6%오른 것으로 나타났다.
모기지 상환을 위해 애쓰는 주택소유주들로 인해 가격은 더 하락할 것이며 8.9%의 실업률은 속에 압류위험 없는 부동산의 수는 더 증가할 것으로 보인다. 모기지 은행연합에 따르면 2010년 4분기에 모기지 대출의 연체 율은 약 8.2%였다.
압류는 2011년까지 약 20%까지 증가할 것으로 보인다고 RealtyTrac Inc.이 말했는데 이것은 주택위기 이후 최고치이다. 회사는 지난 2월 압류 율이 3년내 최저로 하락한 것은 규제당국의 파산절차에 대한 규제와 주택압류에 대한 새로운 시스템도입 때문이라고 말했다.
More Foreclosures
이러한 압류의 증가는 팔리지 않는 부동산의 과잉과 주택가격이 더 하락하고 있는 상황으로 인한 것도 원인에 포함된다. 지난주 다른 자료를 보면 주택가격은 과거에 비해 가장 낮은 수준으로 하락했다고 나타나있다.
시장의 95%이상을 차지하는 기존주택에 대한 중간가격은 전년에 비해 5.2%하락해 2002년 2월 이후 모든 상승 분을 없앴다고 전미 부동산연합이 말했다. 신규주택가격은 2003년 12월 이래 가장 낮은 수준으로 가격이 하락했다고 상무부 보고서에 나타났다.
BOA의 CEO인 브라이언 T 모이니헌은 주택시장침체가 미국 경제회복에 최고 복병이라고 말했다.
‘Damaging’ Problem
모이니헌은 지난 3월 23일 디토로이트에서 열린 도시 경제클럽 미팅에서 모기지 연체와 주택가치 하락문제는 우리가 오늘날 당면한 가장 큰 위험이라고 말했다.
주택가격하락과 판매되지 않는 주택의 증가는 주거용 부동산 개발업체들로 하여금 건설의욕을 꺾고 있다. 지난 2월 미국의 주택착공은 예상보다 크게 하락했으며 2009년 4월래 가장 적은 수준이었고 건설허가건수도 기록적으로 낮은 수준을 기록했다고 상무부가 3월 16일 보고서를 통해 말했다.
IHS 글로벌 인사이트의 이코노미스트인 패트릭 뉴포트는 건설업체들은 주택가격이 하락하고 있는 상황에서 수익을 올리기 어려우며 올해 주택신축 상승에 대한 기대는 일년이나 그 이상 늦춰야 할 것이라고 말했다.
Bloomberg Survey
작성자 청년사자
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