고소득 하우스푸어 급증. 세입자 위험도 덩달아 상승

 

고소득 하우스푸어 급증.

세입자 위험도 덩달아 상승

 

주택경기가 장기 침체에 들어서고 주택가격의 상승기미가 보이지 않자 최근 수년간 임대주택건설을 외면했던 정부로 인해 수많은 세입자들이 높은 전세금을 치르기 위해 또다시 빚을 내야 하는 상황이 발생하고 있는 게 현실입니다.

이러한 부채부담은 아래 기사처럼 주택가격상승기대로 많은 대출을 끼고 주택을 구입한 분들 중 특히 은퇴를 앞둬 향후 소득이 줄어들 분들을 대상으로 더욱 크게 늘고 있습니다.

최근에 언론에 간간히 다루기도 하지만 진짜 문제는 이런 높은 전세금과 집값하락이 맞물렸을 때 더욱 크게 발생할 수 있는데, 최근 수원의 유명신도시의 상황이 이런 문제점이 만들어지고 있는 사례가 아닐까 조심스레 다뤄봅니다.

최근 입주를 앞두고 활발하게 전세계약을 맺고 있는 이곳 중심지역의 유명 브랜드 아파트의 경우 분양가의 8~90%이상을 대출받은 경우가 많을 정도로(1금융 60%, 나머지 기타금융)과도한 대출에도 불구하고 입주 초 분위기 때문인지 2억 이상의 전세계약을 맺는 계약자가 많다는 겁니다.

소유자와 세입자 모두에게 매우 위험한 상황인건 두말할 나위가 없으며 주택 소유자가 받은 대출금리는 오히려 중요도가 떨어집니다.

실제 주변 아파트들의 매매가 가 하락하고 이미 마이너스 프리미엄을 기록하는 경우가 발생하는 상황에서, 중장기적으론 주택가격이 하락할 가능성이 매우 큰데 만약 최악의 상황이 발생하면 전세계약자는 전세금을 날리는 한편, 최악이 아니더라도 2년 후 같은 전세금을 지불할 후속 입주자를 구하기 어려워 상당한 곤란을 겪을 수 있습니다.

이 지역의 적지 않은 집들이 머지않은 시기에 전세금+대출잔금을 합친 금액이 매매가의 8~90%에 달할 가능성이 높아 이런 우려는 현실이 될 가능성이 높다고 볼 수 있습니다.

이런 일들은 수년 전 시작된 주택소비패턴의 변화를 무시하고 부동산 부양을 위한 분양시장위주의 정책을 지속해온 정부의 책임이 가장 큽니다.

대외경제가 점점 악화되는 시기에 부동산과 가계대출의 연착륙은 이미 어렵다는 게 알만한 사람들은 아는 이야기인데 지난 수십 년 간 부동산호황이었던 만큼 불황 시 부작용도 앞으로 그 이상 많이 발생할 것으로 보입니다.

아래 기사처럼 충분한 소득을 갖고도 빚쟁이처럼 살지 않으려면 전문가로 위장한 부동산 이해관계자들이나 이를 사실처럼 보도하는 언론에 대해 비판적인 시각을 가져야 합니다.

 

---

 

월 200만~300만 버는데 '빚쟁이', 대체 왜?

 

개인워크아웃 '고소득·고부채·고연령' 비중커져..."주택대출자 빚부담 원인"

 

가계부채 연체율이 상승하고 있는 가운데 상대적으로 소득이 많고 부채규모가 큰 고연령층의 '개인 워크아웃' 신청 사례가 증가하고 있는 것으로 나타났다. 빚을 내 집을 샀으나 원리금 상환에 어려움을 겪고 있는 이른바 '중산층 하우스푸어'가 늘고 있다는 방증이다.

3일 신용회복위원회와 하나금융경영연구소에 따르면, 지난 1/4분기 개인 워크아웃 신청자 1만8838명 중 월 소득 200만 원 이상 비중은 4.3%(810명)로 글로벌 금융위기 즈음인 2008년 연간 비중(2.3%)에 비해 두 배 가까이 늘었다.

같은 기간 월 소득 300만 원 초과자 비중도 0.3%에서 0.7%(127건)로 갑절 이상 커졌다. 개인 워크아웃이란 연체기간 3개월이 넘는 다중채무자 중 최저생계비 이상의 수입을 가지고 있어 빚 상환이 가능한 신청자를 대상으로 하는 채무재조정 프로그램이다.

월소득 200만 원 이상의 개인 워크아웃 신청비율은 2006년 1.5%에 그쳤으나 글로벌 금융위기 직후인 2009년 3.3%로 뛰었다. 이어 작년 3.6%, 올 1분기 4.3%로 지속적인 증가추세를 보이고 있다.

상대적으로 부채가 많은 그룹의 개인 워크아웃 신청 비중도 커지고 있다. 개인 워크아웃 신청 건수 중 부채 5000만 원 이상 비중은 2008년 5.8%에서 지난 1분기 10.0%로 크게 증가했다. 빚이 1억 원을 넘는 워크아웃 신청자 비중도 2008년 이전엔 평균 1% 안팎에 그쳤으나 글로벌 금융위기 이후 2%를 넘어섰다.

50세 이상 연령의 개인 워크아웃 신청 비중도 계속 늘어 지난 1분기 25.4%까지 상승했다. 김대익 하나금융경영연구소 연구위원은 "지난 해 49세 이하 그룹의 워크아웃 신청 비중이 전년 동기 대비 3.3%의 감소를 보인 반면, 50세 이상은 8.6%의 높은 증가율을 보였다"고 설명했다.

하나금융경영연구소는 이처럼 고소득·고부채·고연령자의 채무재조정 신청 비중이 늘고 있는 데 대해 "주택가격 상승기에 대출을 받아 집을 산 차입자가 부동산시장이 침체되면서 대출금 상환 등 현금흐름에 어려움을 겪고 있기 때문"이라고 분석했다. 금융감독원에 따르면, 국내 은행의 5월 말 가계대출 연체율은 0.97%로 2006년 10월 (1.07%) 이후 5년7개월 만에 최고치로 치솟았다.

연구소는 또 돈을 빌려 창업한 은퇴 고령자(자영업자)들이 경기둔화와 내수침체로 인해 어려움에 처한 것도 한 원인이라고 설명했다. 실제 올 들어 국내 은행의 개인사업자(소호) 대출은 지난 5월 한 달간 1조8000억 원이 늘었다. 반면, 내수침체 여파로 지난 5월 말 현재 연체율은 작년 말(0.80%)보다 0.37%포인트 급증한 1.17%로 뛰었다.

김 연구위원은 "가계부채 위험 신호가 상대적으로 소득이 많은 그룹으로 확대되는 양상"이라며 "다중채무자 채무조정 협의체 구성 등 가계의 지불능력 연착륙 유도를 위해 대응책을 마련해야 할 것"이라고 말했다.

머니투데이 오상헌 기자

작성자 청년사자

美 2011년 주택압류 20%증가, 2013년엔 6백만 채 달할 것

美 2011년 주택압류 20%증가, 2013년엔 6백만 채 달할 것 

Foreclosure Filings in U.S. May Jump 20% From Record 2010 as Crisis Peaks




2010년에 미국에서 파산처분을 받고 경매나 압류된 주택수가 287만 채에 달하며 은행의 순수 압류물건만 1백만 채 이상입니다. 지난해 말 일명 로보사이닝으로 불리는 부적격대출심사에 대한 조사로 인해 12월 25만 채 이상의 압류가 연기되었음에도 전년보다 2%이상 늘어난 것으로 밝혀졌습니다.


더욱 우려되는 것은 이렇게 압류가 연기된 주택이 1분기 내에 압류처리 될 것이며 부실가능성이 높은 연체대출이 현재 5백만 건 이상이라 이대로 간다면 2013년엔 압류주택이 6백만 채에 달할 것이라는 부동산 전문회사인 RealtyTrac Inc.의 수석부사장의 전망입니다.


지난해 말 대부분의 부동산 기관들이 미국 주택시장회복에 대한 긍정적 전망에 대해 부정적인 전망을 내놓은 Zillow에 관한 기사를 소개한적이 있는데 맞고 안 맞고를 떠나서 문제는 문제입니다.


2010. 12 美 유명 부동산업체 Zillow, 시장기대에 찬물을 끼얹다.


이연 된 압류의 발생과 주택시장 침체의 지속으로 올해 미국에서의 압류는 2010년보다 20%이상 증가할 것으로 보이는데 실업은 개선의 여지가 보이지 않고 재정건전성 또한 하락하고 있어 2011-2012년도는 미국정부에 크나큰 시련을 줄 것으로 보입니다.


미국 경제수장 격인 버냉키야 입만 열면 미국경제가 완만히 회복 중이라고 말하지만, 부양과 파산지연의 한계를 느껴 그냥 판을 엎고 다시 시작하자는 이야기도 전문가들 사이에서 괜히 나오는 게 아닙니다. 한 부분에 좋은 조치가 다른 여러 부분을 악화시키는 매우 복잡한 상황이기 때문입니다.


우리도 역시 마찬가지고 지금 상황에 언제부터 회복될 것이라는 예측을 한다는 건 그다지 쓸모 있어 보이지 않습니다.

---

Foreclosure Filings in U.S. May Jump 20% From Record 2010 as Crisis Peaks


The number of U.S. homes receiving a foreclosure filing will climb about 20 percent in 2011, reaching a peak for the housing crisis, as unemployment remains high and banks resume seizures after a slowdown, RealtyTrac Inc. said.

“We will peak in foreclosures and probably bottom out in pricing, and that’s what we need to do in order to begin the recovery,” Rick Sharga, RealtyTrac’s senior vice president, said in an interview at Bloomberg headquarters in New York. “But it’s probably not going to feel good in the process.”

A record 2.87 million properties got notices of default, auction or repossession in 2010, a 2 percent gain from a year earlier, the Irvine, California-based data seller said today in a report. The number climbed even after a plunge in filings in the last part of the year -- including a 26 percent drop in December -- as lenders came under scrutiny for their practices.

Foreclosures have weighed down U.S. housing prices as the nation’s unemployment rate is stuck at more than 9 percent. Home values may rise 0.6 percent for the year, the first annual jump since 2006, according to Fannie Mae, the largest U.S. mortgage buyer. They have fallen as much as 33 percent since peaking in 2006, based on the S&P/Case-Shiller Index of 20 cities.

Banks seized more than 1 million homes in 2010, according to RealtyTrac. That was up 14 percent from a year earlier and the most since the company began reports in 2005.

About 3 million homes have been repossessed since the housing boom ended in 2006, Sharga said. That number could balloon to about 6 million by 2013, when the housing market may “absorb the bulk of distressed properties,” he said.


Foreclosure Pipeline

“What makes this almost inevitable is the fact there are 5 million seriously delinquent loans not yet in foreclosure,” Sharga said. “They’ve got to eventually get in the pipeline unless the homeowners cure the defaults.”

The foreclosure crisis is the biggest threat to U.S. economic growth, according to Mark Zandi, chief economist for Moody’s Analytics Inc. in West Chester, Pennsylvania. Lender delays in processing defaults may prolong a decline in home prices, he said in an interview this week.

As many as 250,000 foreclosure filings that would have occurred at the end of 2010 were delayed by the ongoing probe into lender practices, according to RealtyTrac. Those proceedings will be pushed into this year, resulting in an “ugly” first quarter, Sharga said.


Attorney General Probe

Attorneys general in all 50 states are investigating whether banks and loan servicers used faulty documents and signatures on loan documents, a process that has come to be known as robo-signing. Companies including JPMorgan Chase & Co., Bank of America Corp. and Ally Financial Inc. halted some repossessions as they reviewed their procedures.

Foreclosure filings in December totaled 257,747, the lowest monthly tally since June 2008. The number fell 2 percent from November and 26 percent from a year earlier, the biggest annual decline in RealtyTrac records.

In Florida, among the states most affected by delays because the courts oversee foreclosures, filings plunged 54 percent from a year earlier to the lowest level since July 2007.

Total U.S. filings in the fourth quarter fell 8 percent from a year earlier to 799,064. The tally for the three-month period was the lowest since the fourth quarter of 2008.

Nevada had the highest U.S. foreclosure rate in 2010 for the fourth consecutive year, with more than 9 percent of the state’s households receiving a filing. Arizona was second at 5.7 percent and Florida third at 5.5 percent.

California’s rate was 4.1 percent, Utah’s was 3.4 percent and Georgia’s was 3.3 percent. Michigan, Idaho, Illinois and Colorado rounded out the top 10.


Five States

Five states accounted for 51 percent of the U.S. filing total, with almost 1.5 million. California led with 546,669, down almost 14 percent; Florida was second at 485,286, down 6 percent; and Arizona was third at 155,878, down 4 percent.

Illinois ranked fourth at 151,304 and Michigan was fifth at 135,874, both down about 15 percent from 2009.

Georgia, Texas, Ohio, Nevada and New Jersey also ranked among the top 10, said RealtyTrac, which sells data from counties representing 90 percent of the U.S. population.

To contact the reporters on this story: Dan Levy in San Francisco at dlevy13@bloomberg.net; Prashant Gopal in New York at pgopal2@bloomberg.net
To contact the editor responsible for this story: Kara Wetzel at kwetzel@bloomberg.net

---

Foreclosure Filings in U.S. May Jump 20% From Record 2010 as Crisis Peaks

RealtyTrac Inc.의 수석 부사장 Rick Sharga

RealtyTrac Inc.에 따르면 은행의 압류재개와 고 실업률의 지속으로 인해 2011년에 미국 주택압류가 약 20%증가해 최대치를 기록할 것이라고 말했다.

RealtyTrac Inc.의 수석 부사장인 릭은 압류가 최고점에 도달하면서 가격이 바닥을 칠 것으로 보이는데 다시 회복을 시작하기 위해서는 필요한 것이지만 진행되는 상황이 좋아 보이진 않는다고 인터뷰에서 말했다.

2010년에 파산 공고되어 압류 또는 경매에 넘겨진 부동산은 287만 채를 기록해 전년도보다 2%늘어난 수치를 보였다고 회사는 보고서를 통해 말했다. 이러한 수치는 금융기관의 이런 압류관행에 대해 철저한 조사가 실시된 지난해 12월 26%나 감소한 것을 포함했음에도 증가한 것이다.

압류는 미국의 실업률이 9%이상에서 멈춰있는 상태에서 미국 주택가격하락 압력을 높이고 있다. 미국 최대 모기지 회사인 페니매에 따르면 주택가격은 올해 0.6%오를 것으로 보이는데 이것은 2006년 이래 처음으로 오르는 것이다. 주요 20개 도시를 바탕으로 한 S&P/케이스실러 주택지수를 바탕으로 주택가격은 2006년 최고를 기록한 이후 33%이상 하락했다.

RealtyTrac Inc.에 따르면 은행은 2010년에만 주택 1백만 채 이상을 압류했다. 이것은 전년대비 14%늘어난 것이며 이 회사가 2005년에 보고서를 내기 시작한 이후 최대치였다.

약 300만 채의 주택이 2006년 붐이 끝난 이후 압류상태이며 이러한 수치는 주택시장이 개선되지 않으면 2013년까지 600백만 채가 될 수 있다고 릭은 말했다.





Foreclosure Pipeline

그는 아직 압류당하지는 않았지만 심각한 연체상태인 대출이 5백만 건이 있다는 사실은 이런 사실을 회피할 수 없다는 사실을 말하며 주택소유자에 대한 파산위험 제거 없이는 불가피하다고 말했다.

무디스의 Analytics Inc.의 이코노미스트인 마크 젠디에 따르면 압류위험 증가는 미국경제성장에 최대위협요인이 되고 있으며 은행이 가계의 파산절차를 늦추는 것만이 주택가격하락을 지연시킬 수 있다고 인터뷰를 통해 말했다.

RealtyTrac Inc.에 따르면 2010년 말에 발생한 25만개 이상의 압류건수는 금융기관의 시스템  검증으로 인해 압류가 지연되었다. 이런 결과가 올해로 미뤄지면서 1분기에 엄청나게 안 좋은 결과로 나타날 것이라고 릭은 말했다.


Attorney General Probe

미국 50개 모든 주의 검찰은 은행이 일명 로보사이닝으로 알려진 부적격 대출거래가 있었는지에 대해 조사를 벌이고 있다. JP모건체이스와 BOA, AFI등은 그들의 대출절차를 재검토하여 일부 압류진행을 중단시켰다.

이렇게 줄어든 압류는 지난 12월 총 257,547건을 기록해 2008년 6월 이후 월 기준으로 가장 낮은 수치를 기록했다. 11월 보다 2%하락한 것이고 전년도보다는 26%줄어든 것으로서 RealtyTrac Inc.의 기록상 연간하락폭으로 가장 큰 수치였다.

이러한 조치로 플로리다가 특히 가장 큰 효과를 보았는데 전년대비 54%가 줄어들어 2007년 7월 이래 가장 낮은 압류건수를 기록했다

지난 4분기에 미국에서 발생한 압류건수는 전년대비 8%하락한 799,064건이었으며 한 분기에 발생한 것으로는 2008년4분기 이래 가장 낮은 수치였다.

2010년에 미국에서 압류율이 가장 높았던 곳은 네바다로서 4년 연속 가장 높았는데 미국압류주택의 9%를 차지했고 아리조나가 두 번째로 5.7%, 플로리다가 5.5%높았다.



캘리포니아의 압류율은 4.1%였고 유타가 3.4% 조지아주가 3.3%를 기록했다 이밖에 미시건, 아이다호, 일리노이, 콜로라도가 탑10을 기록했다.


Five States

상위 5개 주가 미국 전체 압류에서 차지하는 비율은 51%인 150만 채로서  캘리포니아가 546,669채, 플로리다가 485,286채, 애리조나가 155,878채를 기록했다.



일리노이는 네 번째인 151,304채를 기록했고 미시건은 135,874채로 두 곳은 2009년보다 약 15%하락했다.

조지아와 택사스, 오하이오, 네바다, 뉴저지 또한 탑 10에 선정되었다고  RealtyTrac Inc.은 말했는데 이러한 정보는 미국민의 약 90%가 살고 있는 대표적인 지역의 판매자료를 바탕으로 하고 있다.



작성자 청년사자