7월 베이지북, `美 경제, 완만한 회복세 속 주택시장 개선'

 

7월 베이지북,

`美 경제, 완만한 회복세 속 주택시장 개선'

SUMMARY OF COMMENTARY ON CURRENT ECONOMIC CONDITIONS

BY FEDERAL RESERVE DISTRICTS

July 2012

 

연준이 2~3개월에 한 번씩 미국 내 12개 연방은행으로부터 지역의 경제동향 보고서를 제작하고 있고 그 내용을 나올 때마다 소개하고 있는데 어제 6월부터 7월 초까지 동향을 담은 보고서가 나왔습니다.

물가나 임금을 제외하곤 대부분 지역 산업에서 대체로 미약하나마 개선되는 모습을 보이고 있으며 일부 지역에서 특이하게 부동산 부문에 대한 판매와 신규주택 건설이 늘고 있어 부동산이 회복되는 게 아니냐는 내용이 주요 내용입니다.

지속적일지는 알 수 없지만 지난 두 달간 에너지 비용이 하락하면서 제품원가가 하락하고 물가가 하락하는 등 긍정적인 요인이 경제전반에 안정적 영향을 미친 건 사실이지만 세부적인 내용을 들여다보면 아직 경제 전반에 큰 개선이 있다는 걸 보긴 어렵습니다.

경제를 크게 보면 경제 흐름을 알 수 있는 트렌드와 제대로 된 해석을 방해하는 의미 없는 노이즈가 있으며 특히 부동산 시장은 상승 노이즈가 있을 때마다 집값이 바닥이라는 말이 나오고 있다는 이야기를 여러 차례 한 바 있습니다.

2010. 12 美 유명 부동산업체 Zillow, 시장기대에 찬물을 끼얹다.

오늘 다른 외신을 통해 미국의 부동산 시장이 회복되는 것 아니냐는 이야기가 나오고 있지만, 미국 내 많은 지역에서 부동산 붕괴 이후 주택가격이 평균 40~60%까지 하락한 곳이 여전히 많고 10년이 지나도 소화가 힘들 만큼 주택재고가 쌓여있는 상황, 가계소득기반의 여전한 불안, 대외경기악화 등 여러 요인으로 볼 때 단기 노이즈에 가깝습니다.

한국도 그렇지만 미국도 대선 기간에 접어들면서 가급적이면 불편한 경제소식을 줄이려 노력할 것이기 때문에 비판적인 시각이 더 필요합니다.

Beigebook_20120718.pdf

 

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SUMMARY OF COMMENTARY ON CURRENT ECONOMIC CONDITIONS

BY FEDERAL RESERVE DISTRICTS

July 2012

 

SUMMARY*

Reports from most of the twelve Federal Reserve Districts indicated that overall economic activity continued to expand at a modest to moderate pace in June and early July. The Atlanta, St. Louis, and San Francisco Districts reported modest growth, while Boston, Chicago, Minneapolis, Kansas City, and Dallas described economic activity as advancing moderately. The New York, Philadelphia, and Cleveland Districts noted that activity continued to expand, but at a slower pace since the last report, while Richmond cited mixed activity.

Retail sales increased slightly in all reporting Districts except Boston and Cleveland, where sales were categorized as flat, and New York, where sales softened. Of the Districts that saw an increase in activity, most noted strength in auto sales. In particular, auto dealers noted that demand for fuel-efficient vehicles continued to support sales. Tourism activity remained strong according to contacts in the New York, Richmond, Atlanta, Minneapolis, and San Francisco Districts.

All District housing market reports were largely positive as sales and construction levels increased and home inventories declined. Rental markets continued to strengthen with rising rents being reported in Boston, New York, Atlanta, Chicago, and Dallas. Commercial real estate leasing and construction continued to improve as demand for multifamily units increased in Atlanta, Chicago, and San Francisco. However, both New York and Richmond noted a slowdown in commercial activity, while Philadelphia and Dallas held steady.

Manufacturing activity continued to expand slowly in most Districts, and Cleveland, Atlanta, Chicago, and Kansas City cited slight increases in production levels. However, several Districts reported a deceleration in new orders, and the Philadelphia and Richmond Districts reported declines in shipments and orders. Demand for nonfinancial services remained generally stable in most regions. Richmond noted strong sales among professional, scientific, and technical firms, while Dallas noted strength in energy, legal, and audit-related services. Transportation reports were generally positive, with Kansas City noting an uptick in trucking activity, while Richmond reported increased port activity.

Demand for loans, particularly those related to real estate, grew modestly in most Districts. However, both Cleveland and Richmond noted some weakness in loan activity. Credit standards remained unchanged in New York, Richmond, and Kansas City, while credit quality improved in Philadelphia, Kansas City, Dallas, and San Francisco. Agricultural production and pricing reports were mixed. While drought conditions have affected production in some Districts, others noted favorable conditions. Chicago and Kansas City reported a significant deterioration of corn crops, which has pushed up prices since the end of June.

All Districts conveyed that input prices had stabilized in recent months. Price pressures were described as easing in New York, Philadelphia, Atlanta, and San Francisco as energy costs declined. Wage pressures remained modest, except for highly skilled workers in information technology, health care, transportation, and manufacturing. Employment levels improved at a tepid pace for most Districts. Overall, Districts reported that their contacts remained cautiously optimistic about future business conditions.

 

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SUMMARY OF COMMENTARY ON CURRENT ECONOMIC CONDITIONS

BY FEDERAL RESERVE DISTRICTS

July 2012

 

6월에서 7월 초까지를 측정한 12개 대부분 지역에서의 보고서를 보면 경제활동성이 계속해서 완만한 속도로 확장되고 있다. 애틀랜타, 세인트루이스, 샌프랜시스코 지역은 완만한 성장을 하고 있는데 반해 보스턴, 시카고, 미네아폴리스, 캔사스시티, 댈러스 등은 좀더 나은 모습을 보이고 있다. 뉴욕과 필리델피아, 클리블랜드도 계속해서 확장세 이지만 지난 보고서 이후 이 속도가 느려졌고 리치몬드는 혼조세를 기록했다.

소매판매는 보스턴과 클리블랜드, 뉴욕을 제외하곤 모든 지역에서 약간 증가했다. 이러한 소비가 늘어난 지역들은 대부분 자동차 판매강세로 인한 것이다. 특히 자동차 딜러들이 연비가 좋은 자동차들에 대한 판매지원을 하고 있다. 뉴욕과 리치몬드, 애틀랜타, 미네아폴리스, 샌프랜시스코 등의 관광산업은 여전히 강세를 띄고 있다.

모든 지역의 부동산 관련 보고서에서 판매와 건설의 증가, 주택재고의 감소 같은 엄청나게 긍정적인 모습이 보이고 있다. 임대시장의 경우 보스턴과 뉴욕, 애틀랜타, 시카고, 댈러스 등의 임대료가 강력한 상승세를 보이고 있다. 상업부동산의 리스와 건설은 애틀랜타와 시카고, 샌프랜시스코에서 다가구 수요 증가로 인해 지속적인 증가세다. 그러나 뉴욕과 리치몬드의 상업부동산은 더 악화되었고 필라델피아와 댈러스는 개선되지 않고 있다.

제조업은 대부분의 지역에서 느린 확장세를 지속하고 있으며 클리블랜드, 애틀랜타, 시카고, 캔사스시티은 생산량이 약간 늘어났다. 그러나 몇몇 지역에서는 신규주문이 감소하고 있는데 필라델피아와 리치몬드 지역에서는 주문과 물동량이 감소했다. 비금융서비스 수요는 대부분의 지역에서 안정되어 있다. 리치몬드는 전문적이고 과학적인 기술기업의 매출이 늘고 있는 반면 댈러스는 에너지, 법률, 회계관련서비스의 매출이 늘었다. 운송은 대체로 긍정적인데 캔사스시티는 화물운송이 늘고 리치몬드는 항구 물동량이 늘었다.

부동산관련 대출의 수요는 대부분의 지역에서 약간씩 늘었지만 클리블랜드와 리치몬드의 대출은 일부 약화되었다. 필라델피아, 캔사스시티, 댈러스, 샌프랜시스코 등의 대출신뢰도가 높아 졌지만 뉴욕과 리치몬드, 캔사스의 대출기준은 변화가 없었다. 농산품의 생산과 가격은 혼조세이다. 일부 지역에서 가뭄이 농산물생산에 영향을 미쳤음에도 불구하고 다른 지역의 상황은 괜찮았다. 시카고와 캔사스는 옥수수 수확이 매우 크게 감소해 6월 말 이후 이들 작물의 가격을 끌어올리고 있다.

최근 수개월간 모든 지역에서 원가가 안정되었다. 에너지비용 하락으로 물가압력은 뉴욕과 필라델피아, 애틀란타, 샌프랜시스코 등지에서 낮아졌다. 임금상승압력은 여전히 IT, 의료, 운송, 제조 등의 고숙련 노동자를 제외하곤 낮은 수준을 유지하고 있다. 전반적으로 모든 지역들은 향후 비즈니스 상황에 관해 조심스런 낙관론을 유지하고 있다.

작성자 청년사자

케이스실러 지수, `美 주택가격 17개월 내 가장 큰 폭 하락'

 

케이스실러 지수,

`美 주택가격 17개월 내 가장 큰 폭 하락'

Home Prices in 20 U.S. Cities Fall by Most in 17 Months, Case-Shiller Says

 

 

 

 

20도 도시의 주택가격을 나타내는 케이스실러/S&P주택지수가 지난 4월 기준 17개월 만에 가장 큰 폭인 4%의 하락을 기록해 미국 주택시장이 여전히 어려운 상황임을 보여주고 있습니다.

 

 

지난해 주택구매 인센티브로 수요를 당겨 쓰면서 이미 미래수요감소는 예상되었던 상황이지만,

부실주택재고가 180만 채에 달하고 현재 추세로 이것들이 판매되는 데만 3년 이상 걸릴 것으로 보이는데다 추가 압류 주택이 늘고 고용, 소비 등 전반적인 시장 상황이 최근 들어 더 악화되면서 이와 같은 수요감소가 더욱 심해지고 있습니다.

 

 

이달 초 케이스실러 지수의 창시자인 실러는 향후 5년 내 미국 부동산 가격이 10~25%이상 더 하락할 수 밖에 없다고 말하기도 했습니다.

 

 

실업이 9.1%를 기록하는 등 다시 증가하는 사이 압류주택이 늘고 주택가치 하락으로 빚마저 내기 어려운 국민들이 늘어나면서 일반적인 소비수요가 계속 하락하고 있으며 이에 따라 양극화 가능성이 더욱 높아지고 있는 게 현재 미국사회의 모습이네요.

최근 미국소식을 계속 다루면서 다양한 측면에서 양극화가 심화되는 것이 설명됩니다.

 

 

일부 업자들이 낙관 섞인 기대를 하는 것까지야 어쩔 수 없겠지만 기존주택과 신규주택모두 수요부진 속에 판매가 전달에 비해 2~3%씩 하락하는 상황에서 일반 소비자들은 낙관적일 수 만은 없을 듯 합니다.

 

 

 

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Home Prices in 20 U.S. Cities Fall by Most in 17 Months, Case-Shiller Says

 

 

Home prices decreased in the year ended April by the most in 17 months, showing the housing market remains an obstacle for the U.S. recovery.

 

The S&P/Case-Shiller index of property values in 20 cities fell 4 percent from April 2010, the biggest drop since November 2009, the group said today in New York. From March to April, prices fell 0.1 percent on a seasonally adjusted basis, the smallest decline since July 2010.

 

A backlog of foreclosures and falling sales raise the risk that prices will decline further, discouraging builders from taking on new projects. The drop in property values and a jobless rate hovering around 9 percent are holding back consumer sentiment and spending, which accounts for 70 percent of the economy.

 

“Home prices are still easing but the declines are not dramatic any more,” said Harm Bandholz, chief U.S. economist at Unicredit Group in New York, who correctly predicted the year- over-year drop. While month to month changes show “prices have basically bottomed and are moving sideways,” he said “we’re a long way away from significant increases in house prices.”

 

Consumer confidence unexpectedly fell in June to a seven- month low, indicating that slowing employment gains are weighing on Americans’ outlooks, another report today showed. The Conference Board’s index decreased to 58.5 from a revised 61.7 reading in May that was higher than previously estimated. The percent of respondents expecting an increase in job availability fell to the lowest in 11 months.

 

 

Shares Rise

 

Stocks held earlier gains after the report amid optimism that a deal can be reached to help Greece avoid defaulting on its debt. The Standard & Poor’s 500 Index climbed 0.6 percent to 1,288.35 at 9:45 a.m. in New York. Treasury securities fell, pushing the yield on the benchmark 10-year note up to 2.95 percent from 2.93 percent late yesterday.

 

The decrease matched the median forecast of 30 economists surveyed by Bloomberg News. Estimates ranged from declines of 4.9 percent to 3.5 percent. The year-over-year drop in March was revised to 3.8 percent from a previously reported 3.6 percent decline.

 

Before adjusting for seasonal variations, prices climbed 0.7 percent from March, today’s report showed.

 

The year-over-year gauge provides better indications of trends in prices, the group has said. The panel includes Karl Case and Robert Shiller, the economists who created the index.

 

 

Shiller’s Outlook

 

Shiller told a conference in New York this month that a further decline in property values of 10 percent to 25 percent in the next five years “wouldn’t surprise me at all.”

 

The Case-Shiller gauge is based on a three-month average, which means the April data was influenced by transactions in March and February.

 

“This month is better than last,” David Blitzer, chairman of the index committee at S&P, said in a statement. “However, the seasonally adjusted numbers show that much of the improvement reflects the beginning of the spring-summer home buying season. It is much too early to tell if this is a turning point or simply due to some warmer weather.”

 

Nineteen of the 20 cities in the index showed a year-over- year decline, led by an 11 percent drop in Minneapolis.

 

Washington showed the only increase, up 4 percent from April 2010.

 

 

New Lows

 

Six cities registered new post 2006-2007 lows, an improvement from the 12 areas in March. Prices in three regions, including Cleveland, Detroit and Las Vegas, dropped to the lowest level in 11 years.

 

Compared with the prior month, 13 of the 20 areas covered showed a increase on an unadjusted basis, led by Washington.

 

Reports earlier this month showed the housing market is yet to gain momentum. Sales of previously owned homes, which comprise about 94 percent of the housing market, were down 3.8 percent last month from April, the National Association of Realtors said.

 

Purchases of new houses dropped 2.1 percent in May, the first decline in three months, according to Commerce Department data. Competition from foreclosed homes is hurting demand for newly built dwellings.

 

The 1.8 million of inventory of distressed homes nationwide that may reach the market would take about three years to sell at the current pace, Daren Blomquist, communications manager at RealtyTrac Inc., said this month.

 

 

Consumer Constraint

 

As house prices decline, owners feel less wealthy and home equity shrinks, making borrowing more difficult.

 

Some developers expect demand may stabilize following a poor selling season. Lennar Corp. (LEN), the third-largest U.S. homebuilder by revenue, last week said second-quarter sales fell from a year earlier and home orders were little changed, while the average price climbed. The 2010 orders were boosted by a federal tax credit for homebuyers that required contracts be signed by April 30.

 

“While it’s now well-documented that the expected spring selling season of 2011 simply did not materialize, it is beginning to feel like the worst days of the housing market are getting behind us,” Chief Executive Officer Stuart Miller said during a conference call with analysts on June 23.

 

To contact the reporter on this story: Shobhana Chandra in Washington at schandra1@bloomberg.net

To contact the editor responsible for this story: Christopher Wellisz at cwellisz@bloomberg.net

 

 

 

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Home Prices in 20 U.S. Cities Fall by Most in 17 Months, Case-Shiller Says

 

 

4월말기준 주택가격이 17개월 내 가장 큰 폭으로 하락했는데 미국 경제회복에 주택시장이 여전히 장애로 작용하고 있는 모습을 보여주고 있다.

 

20개 도시의 부동산 가치를 나타내는 S&P/케이스실러 지수는 2010년 4월부터 올 4월까지 부동산 가격이 4%하락했다고 나왔는데 이는 2009년 11월 이래 가장 큰 폭의 하락이었다고 이 기관이 오늘 말했다. 계절적 요인을 감안한 3월부터 4월까지는 0.1%하락했는데 이는 2010년 7월 이래 가장 작은 폭의 하락이었다.

 

압류대기와 판매하락은 앞으로 가격이 더 하락할 것이라는 위험을 높이고 있으며 건설업체들이 신규 프로젝트를 하기 어렵도록 하고 있다. 부동산 가치하락과 9%대의 실업률은 미국경제의 70%를 차지하는 소비자의 소비지출 심리를 얼어붙게 하고 있다.

 

유니크레딧 그룹의 이코노미스트인 Harm Bandholz는 주택가격이 여전히 약세지만 큰 하락세는 보이지 않고 있다며 시간이 지나면서 가격이 바닥을 치고 횡보하는 변화를 보여주고는 있지만 주택가격의 큰 폭의 증가를 기대하긴 너무 멀리 와 버렸다고 말했다.

 

6월 소비자만족도는 7개월 만에 가장 낮은 예상치 못한 하락을 보였으며 이는 고용시장이 더디게 개선되며 미국 경제에 부담으로 작용했기 때문이라고 오늘 또 다른 보고서에 나타났다. 컨퍼런스 보드의 지수는 예상보다 높았던 지난 5월 61.7에서 6월 58.5로 하락했다. 일자리가 늘어날 것이라 예상한 응답자 비중은 11개월 만에 가장 낮은 수준으로 하락했다.

 

 

 

Shares Rise

 

주가는 그리스가 부채로 인한 파산의 위험으로 부터 거래를 통해 벗어날 수 있을 것이라는 낙관론이 퍼지면서 상승했다. S&P500지수는 뉴욕시장에서0.6%오른 1,288.35를 아침 9:45현재 기록했다. 국채 가격은 하락했는데 10년 만기 채권수익률은 어제 2.93%에서 2.95%로 올랐다.

 

이러한 하락세는 블룸버그 뉴스가 30명이 이코노미스트를 상대로 한 예상중앙값과 맞았다. 예측범위는 4.9%에서 3.5% 하락이었다. 지난 3월 연간 기준으론 지난번 보고서의 3.6%하락에서 3.8%하락으로 더 하락했다.

 

오늘 보고서에서는 계절적 변수를 적용하기 전 기준으로 가격이 3월보다 0.7%상승한 것으로 나타났다.

 

이 기관은 연간지표기준이 가격의 트렌드를 확인하는데 더 좋다고 말했다. 이 패널에는 이 지수를 개발한 칼 케이스와 로버트 실러가 포함되어 있다.

 

 

Shiller’s Outlook

 

이달 실러는 컨퍼런스에서 향후 5년 내에 부동산 가격이 10~25%더 하락할 것이라고 말했으며 전혀 놀라운 일이 아니라고 말했다.

 

케이스 실러지수는 3개월 평균을 기초로 하기 때문에 4월 지수는 2월과 3월 거래의 영향을 받는다.

 

S&P의 지수위원회 회장인 David Blitzer은 이달이 지난번 보다 더 나아졌지만 계절적 요인을 적용한 숫자는 봄-여름 주택구입시즌의 시작을 반영한 향상 이상을 보여주었지만 이것이 터닝포인트인지는 아직 말하기 너무 이르다고 말했다.

 

20개 도시 중 19개지역의 지수는 1년 전에 비해 하락했고 미네아폴리스가 11%하락해 하락을 주도했다.

 

워싱턴은 유일하게 2010년 4월 이래 4%증가했다.

 

 

 

New Lows

 

여섯 개의 도시는 2006-07년 하락이상의 하락을 기록했고 12개 지역은 일부 하락 세가 개선되었다. 클리블랜드, 티트로이트, 라스베가스를 포함한 3개 지역의 가격은 11년 만에 가장 낮은 수준으로 하락했다.

 

계절적 요인을 적용하지 않은 상황에선 전달과 비교해 20개 지역 중 13개에서 상승세가 나타났으며 워싱턴이 이를 이끌었다.

 

이달 초 보고서에서는 부동산시장이 아직 상승 모멘텀을 얻지 못하고 있다고 나타났다. 주택시장의 94%를 차지하는 기존주택판매는 4월부터 지난달까지 3.8%하락했다고 전미부동산협회가 말했다.

 

5월 신규주택구매도 2.1%하락했는데 이는 3개월 만에 첫 하락이라고 상무부 자료에 나타났다. 압류주택증가가 신규주택건설수요를 줄이고 있다.

 

전국적으로 압류주택재고가 180만 채에 달하는데 이것은 지금의 판매추세로 볼 때 판매에 3년이 걸릴 분량이라고 RealtyTrac Inc의 커뮤니케이션 매니저인 Daren Blomquist가 말했다.

 

 

Consumer Constraint

 

주택가격이 하락했기 때문에 소유자들은 부와 주택감소 가치의 하락을 느끼고 있으며 돈을 빌리는데 더 어려움을 겪고 있다.

 

일부 개발업체들은 이러한 판매부진시즌이후 수요가 안정이 될 것을 기대하고 있다. 미국에서 세 번째로 큰 이익을 올리고 있는 Lennar Corp. (LEN)은 지난주 2분기 매출이 전년에 비해 하락했으며 주택 주문도 거의 변화가 없지만 평균가격은 상승했다고 말했다. 2010년 주문은 연방정부의 주택구매자에 대한 세금인센티브로 인해 증가 되었었다.

 

6월 23일 애널리스트와 함께한 통화에서 CEO인 Stuart Miller는 지금 현재로선 2011년 봄 판매 시즌의 성적이 좋지 않지만 주택시장의 최악의 시간이 지나가고 있다는 것을 느끼기 시작하고 있다고 말했다.

작성자 청년사자

홍콩, GDP 6.1% 성장과 버블위험의 급격한 증가

 

홍콩, GDP 6.1% 성장과 버블위험의 급격한 증가

Hong Kong May Post 6.1% Expansion Amid Property `Bubble' Risk

 

 

중국의 영향을 크게 받고 있는 홍콩의 3분기 경제성장률이 연 6.1%가 될 것으로 예상되지만 달러페그제의 영향으로 미 달러화 가치하락과 유동성 증가의 영향을 그대로 받고 있기 때문에 경기와 부동산의 과열이 급속도로 진행되고 있습니다.

 

 

홍콩의 주택가격은 금융위기 직후인 2009년 초에 비해 3분기 51%증가했으며 소매판매는 전년에 비해 17.8%늘어나는 등 외형으론 크게 회복되는 것처럼 보이지만 버블붕괴의 위험도 그만큼 커지고 있는 것이 사실입니다.

 

 

향후 세계경제 둔화가 예상되는 만큼 홍콩의 경제도 둔화될 것이란 예상이 가능하지만 미국의 양적완화의 영향을 크게 받는 만큼 홍콩정부의 자산시장의 과열 진정을 위한 여러 정책에도 불구하고 자산시장의 버블은 계속되리란 예상입니다.

 

 

넘치는 유동성으로 우리를 포함한 이머징 마켓 곳곳에서 버블의 양상이 본격화되고 있는데 지속 가능한 성격이 전혀 아니기 때문에 많은 주의가 필요합니다.

 

 

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Hong Kong May Post 6.1% Expansion Amid Property `Bubble' Risk

 

 

Hong Kong’s economy may have expanded at a 6.1 percent annual pace in the third quarter, extending a recovery under threat from asset bubbles.

 

The median forecast of 16 economists in a Bloomberg News survey compares with a 6.5 percent expansion in the second quarter a year earlier. The number is due to be announced at 4:30 p.m. today.

 

The U.S. Federal Reserve’s expansion of stimulus through bond purchases may fuel inflows of cash to Hong Kong, where a currency pegged to the dollar robs officials of an independent interest-rate policy. The city faces a heightened risk of an “asset bubble” in real estate, Norman Chan, the head of the Hong Kong Monetary Authority, said last week.

 

U.S. policies and low rates are fueling “overheating local asset markets,” said Irina Fan, an economist at Hang Seng Bank Ltd. in Hong Kong. At the same time, “wealth effects from soaring property prices” may aid consumer demand, she said.

 

The Hang Seng Index of stocks jumped 30 percent from a May low to yesterday’s close of 24,700.30.

 

Gross domestic product has expanded for three quarters on a year-on-year basis after a contraction that started in the final three months of 2008. In the first three months of this year, gross domestic product surged 8 percent.

 

 

Moody’s Upgrade

 

Growth is “stabilizing,” according to Frances Cheung, a Hong Kong-based senior strategist at Credit Agricole CIB.

 

Moody’s Investors Service raised yesterday Hong Kong’s debt rating to Aa1, the second-highest ranking, citing the government’s financial strength and “lessening vulnerability to external shocks.” Neighboring China’s growth will also aid the city, Moody’s said.

 

Retail sales grew 17.8 percent in the third quarter, according to Hang Seng Bank, as unemployment dropped to a 20- month low of 4.2 percent. Exports climbed 27.8 percent, the lender said.

 

“Going forward, the growth momentum for the externally oriented Hong Kong economy looks set to cool off, as the global economy is showing clear signs of moderating,” Fan said.

 

Home prices surged about 51 percent from the start of 2009, according to an index compiled by Centaline Property Agency Ltd, and new home sales volume more than doubled in October from September.

 

 

Cooling Measures

 

Since August, the government has raised down-payment ratios, stopped offering residency to foreigners who buy property in the city, and increased land auctions to boost supply. While Chan said that the government could take extra steps to cool the market, he wasn’t more specific.

 

Residential property prices will likely post a further 30 percent gain by the end of 2011, Credit Suisse Group AG said in a report this month. Developers from Sun Hung Kai Properties Ltd. to Henderson Land Development Co. Ltd. may benefit.

 

Full-year economic growth may exceed the government’s August estimate of as much as 6 percent and inflationary pressure is increasing, Financial Secretary John Tsang told lawmakers on Oct. 28. Consumer prices rose 2.6 percent in September from a year earlier.

 

Gross domestic product grew 0.6 percent in the third quarter from the previous three months, seasonally adjusted, according to the median estimate in a survey of 10 economists.

 

Hong Kong is likely to “sustain healthy growth into next year in its role as a service center for the Chinese economy, which enjoys ongoing momentum,” said David Cohen, a Singapore- based economist at Action Economics.

 

-- With assistance from Michael Munoz. Editors: Paul Panckhurst, Cherian Thomas.

To contact the reporter on this story: Sophie Leung in Hong Kong at sleung59@bloomberg.net

To contact the editor responsible for this story: Chris Anstey at canstey@bloomberg.net

 

 

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Hong Kong May Post 6.1% Expansion Amid Property `Bubble' Risk

 

 

3분기 홍콩의 경제가 자산버블의 위협 하에서 연 6.1%수준으로 성장할 것으로 보인다.

 

블룸버그가 16명의 이코노미스트를 상대로 한 조사에서 전년대비 2분기 성장의 중앙값은 6.5%로 예측되었으며 정확한 숫자는 오늘 오후 4:30에 발표된다.

 

 

미국 연준의 채권구매를 통한 경기부양방안은 홍콩으로의 달러 유입을 촉진시킬 것인데 현재 달러에 대한 페그제를 시행 중이다. 홍콩 통화규제당국의 수장인 노먼 챈은 지금 홍콩은 엄청난 부동산 버블위험에 직면해 있다고 지난주 말했다.

 

미국의 정책과 낮은 금리는 자산시장을 과열시키고 있으나 동시에 자산가격상승은 소비수요에 도움이 되고 있다고 홍콩항셍은행의 이코노미스트인 이리나팽은 말했다.

 

주식시장에서 항셍지수는 5월부터 30%증가한 24,700.3으로 어제 장을 마쳤다.

 

 

2010. 11. 12. 12:00 현재

 

2008년 4분기 시작된 수축 이후 연속 3분기 동안 GDP가 증가해왔다. 올해 1분기 GDP성장률은 8%였다.

 

 

Moody’s Upgrade

 

CA CIB의 전략분석가인 프렌시스 청은 성장이 안정적이라고 말했다.

 

무디스의 IS는 어제 홍콩의 채권등급을 Aa1으로 높였는데 이것은 두 번째로 높은 수준이다. 무디스는 정부의 재정안정과 외부쇼크에 대한 취약성이 줄어들었다는 점을 이유로 들고 있으며 이웃에 있는 중국의 성장에 홍콩의 경제에 도움이 될 것이라고 말했다.

 

지난 3분기 소매판매가 17.8%증가했으며 실업률은 최근 20개월래 가장 낮은 4.2%까지 하락했다고 항셍은행은 말했다. 은행에 따르면 수출은 27.8%증가했다.

 

팽은 향후에 글로벌 경제성장이 완화될 것이라는 사인이 명확하기 때문에 외부영향을 크게 받는 홍콩의 성장 모멘텀은 약화될 것이라고 말했다.

 

센타라인 부동산 에이젠시에 따르면 주택가격은 2009년 초에 비해 약 51%증가했으며 신규주택판매는 9월에 비해 10월에 2배 이상 증가했다고 말했다.

 

 

Cooling Measures

 

8월 이후 정부는 홍콩에서  주택거래 계약보증금률을 높였으며 부동산을 구매하려는 외국인에 대한 거주제공을 금지했고 공급을 늘리기 위해 토지에 대한 경매도 증가했다. 챙은 부동산시장을 진정시키기 위한 정부의 추가 대책이 시행될 수 있다고 말했지만 자세한 언급은 하지 않았다.

 

주택가격은 2011년 말까지 앞으로 30%가까이 증가할 것으로 보인다고 크레딧스위스그룹이 지난달 보고서를 통해 말했다. SHKP나 HLDC같은 부동산 개발업자들은 이익이 상승할 것으로 보인다.

 

연간 경제성장은 정부의 8월 예측치인 6%이상으로 증가할 것으로 보이며 이에 따라 인플레이션압력이 증가하고 있다. 재무부장관인 존 창은 지난 10월 28일 의원들에게 소비자물가가 지난해에 비해 9월까지 2.6%증가했다고 말했다.

 

 

10명의 이코노미스트들의 조사에 따르면 계절적 요인을 적용한 2분기부터 3분기까지의 GDP는 0.6%증가했다.

 

Action Economics의 이코노미스트인 데이빗 코헨은 홍콩은 중국경제의 서비스센터역할을 하며 내년까지 지속적으로 성장할 것으로 보인다고 말했다.

 

 

작성자 청년사자

빚내 투기하라 조장하는 정부의 목적은...활성화? 부실화?

빚내 투기하라 조장하는 정부의 목적은...활성화? 부실화?

이번 DTI등 부동산 규제완화를 두고 말들이 많습니다.

 

대충 정리하자면 부동산 업자들과 정부인사들은 부동산 경기활성화를 위해 꼭 필요하다는 입장인 반면 경제전문가들은 효과보다는 부작용이 나타날 공산이 크다고 합니다.

무엇이 맞는 이야기 일까요.

정책의 결과라는 게 단기적으론 당국자가 얼마나 강력히 추진하느냐에 따라 좌우되지만 결국 중장기적으로 정상적인 결론으로 귀결된다는 것이 정답입니다.

 

부동산 경기 침체 이후 어려움을 겪었던 이사관련 서비스업, 가구 등 제조판매업 등 많은 분들이 기대하는 만큼, 정부가 야심 차게 국민들 빚 늘리는데 올인 한 바 단기간 거래는 늘어날 공산이 있습니다만,

 

지난번 미국사례에서도 설명했듯이 가계소득이 감소하고 경기침체가 예상되는 상황에서 대출확대보단 떨어진 주택가격 자체가 거래를 주도하고 있다는 사실로 볼 때 이번 조치가 중장기적 거래활성화를 이루긴 어렵습니다.

 

2010. 08 與 양도세 감면연장 추진, 언제까지 부동산에 목맬 건가.

 

실제 전문가들 사이에서도 지금 같은 침체기에 서민계층이 무리한 빚내기에 뛰어질 가능성은 사실상 적을 것이라는 의견이 많은바,

결국 포장은 그럴듯하지만 서민 실수요자를 위한 주택거래 활성화보다는 주택가격하락방지와 건설산업과 이익집단의 요구 들어주기가 목적이었을 텐데 너무 확대되다 보니 만약 예상만큼의 정책효과가 없을 경우 부작용은 더욱 클 겁니다.

 

여하튼 이번 부동산 대책이 효과를 따지는 것은 둘째치고,

매번 고위공직자 청문회자리에 부동산 투기에 연루 안된 사람 찾기가 별 따기 만큼이나 어려운데, 그것을 개인의 부덕함으로 치부할 단계는 이미 넘어섰으며, 돈을 벌기 위해 부동산투자는 필수라는 마인드를 모두가 공유할 만큼 사회가 집단적으로 병들어 있다는 사실은 우려스럽습니다.

 

2009. 05 부동산 부양 위해선 불법도 용인? 광기??

 

부동산 경기 활성화로 인해 경제성장률이 1%오를 수 있겠지만 양극화 심화와  정직한 근로의 가치 하락과 생산성 감소, 사회 도덕적 가치 하락 등은 국가의 잠재성장률을 얼마나 갉아먹고 있는지 가늠할 수 조차 없어 보입니다.

 

2010. 01 일본 病. 우리는 무엇을 교훈으로 얻고 있나?

 

개인적으로 보수주의자라 자처하지만 국가의 성장발전과는 별 상관없는 행보를 많이 보이는 이 정부의 이데올로기와 정체성은 정말 알 수가 없습니다.

 

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꽁꽁 묶인 내 집 팔릴까..'2% 부족한 파격'(아시아 경제)

'기대 넘은 조치' 업계선 긍정·부정 엇갈려

정부가 내년 3월까지 강남3구를 제외한 모든 지역의 총부채상환비율(DTI)을 한시 해제키로 하는 등 부동산 대출 규제를 대폭 완화키로 함에 따라 침체된 부동산 경기가 활기를 띄게 될 지 관심이 집중되고 있다.

이번 부동산 대책은 MB 정권이 시작된 지난 2년 반 래 내놓은 대책 중 가장 강도가 높다는 점에서 파격적이지만 건설업계와 시장의 기대를 충족시키기에는 2% 부족하다는 평가다.

MB 정권은 그 동안 5번의 규제 완화책과 2번의 규제책을 내놨고 이번 대책은 지난 규제완화 때 내놓은 한시 조치를 모두 연장하고 DTI 확대를 골자로 하는 2번의 대출 규제를 이전 수준이상으로 환원시키는 내용을 담고 있다. 거기에 부동산 시장 과열을 잠재우고 공급확대를 위해 발표한 서민형 보금자리주택 공급정책을 한발 후퇴시켰다.

하지만 부동산 시장의 핵인 강남3구의 규제가 그대로 살아있고 담보인정비율(LTV), 분양가상한제등을 비롯해 양도소득세추가감면 등 DTI 규제만큼 파괴력이 큰 조치들이 상당 부분 빠져 실효성이 부족할 것이라는 의견도 만만치 않다.

금융권은 금융권대로 긍정론과 부정론이 양립하고 있다. 뭉칫돈이 여전히 은행권에 몰려 있어 신용도가 높고 소득이 꾸준한 중산층 이상을 대상으로 대출이 늘어 일부 거래활성화가 가능하다는 입장이 있다. 이는 거시경제 측면에서 우리 경제의 위험요인으로 꼽히는 가계부채를 확대시켜 경제체질을 약화시킬 것이라는 지적으로 이어진다.

장민 금융연구원 국제ㆍ거시금융연구실장은 "DTI가 완화되면 아무래도 가계 부채가 늘어나는 쪽으로 작용할 것"이라며 "안 그래도 안 좋은 상황을 더 악화시킬 수 있다"고 지적했다.

한국개발연구원(KDI) 관계자 또한 "DTI 완화의 영향은 예측이 어렵지만 완화가 바람직해 보이지는 않는다"며 "나라 전체로 봤을 때 취약성이 커지게 만드는 셈"이라고 우려했다

반면 금융권의 자체 건전성 확보 노력으로 실제 대출이 크게 늘지 않고 한정적으로 심리적인 완화 효과만을 거둘 것이라는 관측도 여전하다.

무엇보다도 정부가 효과를 장담하면서도 거시경제 측면에서 우려되는 가계부채가 늘지는 않을 것이라고 언급한다는 점에서 이번 부동산 대책에 한계를 스스로 인정한 셈이다.

대출 규제 완화대상에서 강남3구를 제외시킨 점이나 LTV 완화 제외, DTI 완화시기를 내년 3월로 한정 지은 것 등을 친시장적으로 재해석하면 이번 대책의 효과를 봐가며 추가대책을 내놓을 지 고민한다는 얘기도 된다.

거래 활성화를 이끌어 내 부동산 경기의 군불을 지피면서 불길을 적당한 크기로 조절하기란 어렵다. 정부가 종합선물세트 격으로 대책을 발표했지만 주택거래가 활기를 띄기에는 한계가 있다는 지적은 금융권과는 이해관계가 다른 주택업계와 부동산 전문가들 사이에서 나온다.

시장에 팽배해 있는 대세하락론을 잠재울 수 있느냐는 점이다. 대출이자 덫에 걸린 '하우스푸어'들이 양산된 마당에 한시적 DTI 폐지 등의 조치로는 약발이 먹히지 않을 것이란 지적이다. 또 DTI 한시적 폐지나 생애최초 주택구입자금 지원 등의 조치가 내년 3월까지 한정돼 있다는 것도 한계다.

김규정 부동산114본부장은 "실수요자들의 의사결정이 촉박하게 이뤄져야 한다는 점에서 효과가 크지 않을 것"이라며 "금융당국의 운용계획 변경이나 내규 변경 등의 후속작업까지 감안하면 가을 이사철 대목과도 시기가 어긋날 수 있다"고 설명했다.

강남3구가 제외된 DTI 폐지로 거래 활성화 효과는 반감될 것이란 지적도 있다.

익명을 요구한 건설업계 고위 관계자는 "주택시장에서 강남3구의 상징성이 크다는 것은 정부나 시장이 모두 인정하는 것"이라며 "주택구매력 등으로 볼 때 이 지역의 거래가 활발해지지 않으면 다른 지역으로 거래활성화 파급효과가 전달되지 않게 된다"고 말했다.

2만8268가구로 불어난 수도권 미분양을 해소하기 위한 대책이 부족한 점 역시 아쉬운 대목이다. 수도권 미분양은 지난해 말 2만5667가구보다 오히려 늘어났다. 미분양 해소를 위해서는 양도세 감면 대책이 보완됐어야 한다는 지적이 나온다.

송현담 대한주택건설협회 정책본부장은 "지난 2월11일까지만 해도 서울을 제외한 수도권에 양도세 감면혜택이 있었지만 그 이후로 사라졌다"며 이번 대책에서 이 부분이 빠져 수요자들이 수도권 미분양에 눈을 돌리기엔 역부족일 것으로 내다봤다. 정부는 지난해 2월부터 1년간 한시적으로 지방은 100%, 수도권은 60% 미분양주택을 살 경우 양도세를 감면해줬다.

[아시아경제 소민호 기자, 김민진 기자]

 

작성자 청년사자

美 잭슨홀, 경기 침체 해결방안에 대한 공방 가열

 

 

 

美 잭슨홀, 경기 침체 해결방안에 대한 공방 가열

Jackson Hole Debate on Recession Risk Shows Challenge for Central Bankers

 

 

 

 

 

 

 

잭슨 홀에서 40개국이상의 중앙은행장과 이코노미스트들이 참석해 열린 심포지움에서 참석자들 사이에서 위기 이후 자산버블과 부채확대를 해결을 위한 중앙은행의 역할에 대한 다양한 의견과 반론이 제기되고 있습니다.

 

 

 

영국은행 부총재인 찰스빈은 규제수단이 붐을 억제하는데 가장 효과적이라는 의견을 피력한 반면, 스탠포드대의 존테일러 교수는 각종 규제수단의 남발이 오히려 중앙은행의 금리 결정에 초점을 흐리고 있으며, 사실상 연준이 버블을 조장했으며 아예 처음부터 버블을 키워서는 안 된다고 말했습니다.

 

 

 

이 밖에도 여러 참석자들이 다양한 의견을 쏟아내고 있는 가운데,

 

중국처럼 경기과열이 우려되는 상황에선 각종 긴축 수단이 절실하고, 우리의 경우 이번 DTI규제 완화처럼 다시 버블을 키우는 정책을 사용해서라도 경기를 살리려 하는 것처럼 각국의 이해관계가 다른 만큼 하나의 베스트 솔루션 이라는 게 나오는 건 사실상 어려워 보입니다.

 

 

 

단지 이번 심포지움을 통해 각국의 중앙은행 당국자가 가지고 있는 생각을 엿보는 기회로 삼을 수 있을 듯 합니다.

 

 

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Jackson Hole Debate on Recession Risk Shows Challenge for Central Bankers

By Scott Lanman and Simon Kennedy

 

 

 

Central bankers and economists at a Federal Reserve symposium clashed over how to best contain asset-price bubbles three years after a crash in U.S. housing prices led to the worst global recession since World War II.

 

Bank of England Deputy Governor Charles Bean told the meeting in Jackson Hole, Wyoming, yesterday that regulatory tools would be most efficient at deflating a boom without inflicting broad economic damage. Stanford University Professor John Taylor, creator of an interest-rate-setting formula used by central banks, said the tools are “unproven” and using them may cause central bankers to lose focus on adjusting rates properly.

 

“In a sense, the Fed caused the bubble” in home prices, said Taylor, a former Treasury undersecretary for international affairs. “A priority would therefore be not to create bubbles in the first place,” he said in an interview during a break.

 

The disagreement highlights the challenges Fed Chairman Ben S. Bernanke and other central bankers face as they seek to sustain the global recovery through unprecedented stimulus measures while not encouraging investors to take excessive risks. Kansas City Fed President Thomas Hoenig, the conference’s host, has warned this year that the Fed’s near-zero rate policy risks creating new, potentially destructive price bubbles.

 

The discussions are especially timely because of possible bubbles in Treasury bonds and housing debt that may expose investors to the risk of an interest rate increase, Harvard University Professor Martin Feldstein said during a conference break.

 

 

‘Big Risk’

 

“It could well be that anybody’s who’s buying 20-year, 30- year Treasuries is taking a big risk,” said Feldstein, who chaired former President Ronald Reagan’s Council of Economic Advisers from 1982 to 1984. “Those prices could come down. I think the Fed is keeping those rates below any kind of long-term equilibrium.”

 

The yield on the 10-year Treasury note slid on Aug. 25 to 2.4158 percent, the lowest level since January 2009. The yield rose to 2.64 percent on Aug. 27 after Bernanke said in the opening speech at Jackson Hole that the “preconditions” for growth in 2011 are “in place.” The yield on the 30-year bond was 3.6896 on Aug. 27, down from 4.8395 on April 5.

 

The debate, part of the annual mountainside symposium in Grand Teton National Park, followed a presentation the previous day from Northwestern University Professor Lawrence Christiano, who said the Fed should consider smoothing U.S. stock market booms by tightening monetary policy in response to credit growth.

 

 

Done Little

 

Yesterday, Bean, 56, followed with a 49-page paper arguing in part that if the Fed had raised interest rates higher last decade, it would have done little to damp the housing boom or limit the fallout that followed.

 

“Monetary policy is too weak and ill directed to moderate a credit and asset-price boom without inflicting unacceptable collateral damage,” Bean said. “Instead if central banks want to manage credit growth and asset prices in order to avoid future financial instability, another instrument is necessary, and that’s obviously macroprudential policy.”

 

The discussion represents a shift from debate before the crisis, when Bernanke and his predecessor, Alan Greenspan, “advocated something closer to benign neglect during the boom phase, coupled with aggressive relaxation if an asset-price bust occurred,” Bean said.

 

Former Fed Vice Chairman Alan Blinder, who delivered remarks on Bean’s paper, said the preference for regulatory intervention in credit bubbles may represent the “dim outlines of a new consensus developing on this question.”

 

 

Combination of Strategies

 

Bernanke may have a combination of the strategies in mind. In a January speech, he said the Fed’s low interest rates didn’t cause the housing bubble and the best response to the problem would have been “regulatory, not monetary.” At the same time, he said that if the next wave of regulation proves “insufficient to prevent dangerous buildups of financial risks, we must remain open to using monetary policy as a supplementary tool for addressing those risks.”

 

Putting the two together is essential, Henry Kaufman, president of New-York based Henry Kaufman & Co., said during the debate. “If that prudential responsibility is to work at all, it has to work with monetary policy, and therefore the Federal Reserve’s role has to be a coordinated role,” said Kaufman, a former Salomon Inc. vice chairman and Fed economist.

 

 

 

No Sure Thing

 

Using regulation isn’t a sure thing, some participants said. Randall Kroszner, a former Fed governor, said it was politically difficult to tackle the housing boom because “it could be contrary to many other government policies” intended to make housing more affordable. Other political interests “may make it very difficult for the central bank to get in the crosshairs,” Kroszner, now a professor at the University of Chicago’s Booth School of Business, said during the debate.

 

 

Taylor said regulatory tools, such as requirements for banks to raise more capital, are “unproven” compared with interest rates.

 

 

The effectiveness of rates against a bubble may depend on how much of it was due to financial advances, said Agustin Carstens, governor of Mexico’s central bank.

 

 

“The bubble that we saw was based on huge innovation,” Carstens said during the audience discussion period. Without such advances, the sensitivity to interest-rate movements “would be quite different.”

 

 

The disagreements among the attendees, which included central bankers from more than 40 countries, may not be resolved any time soon.

 

 

“The debate is still going on and won’t be over in the short run,” Pier Carlo Padoan, chief economist at the Organization for Economic Cooperation and Development, said in an interview during a break.

 

 

To contact the reporter on this story: Scott Lanman in Jackson Hole, Wyoming, at slanman@bloomberg.net; Simon Kennedy in Jackson Hole, Wyoming, at skennedy4@bloomberg.net.

 

 

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Jackson Hole Debate on Recession Risk Shows Challenge for Central Bankers

 

 

 

연준 심포지움에서 중앙은행장들과 이코노미스트들은 세계 2차 대전 이후 최악의 침체를 유발한 주택가격붕괴 이후 3년간 자산가격버블을 막을 최선의 방법에 대해 충돌했다.

 

 

이날 잭슨 홀에서는 잉글랜드은행의 부총재인 찰스빈은 규제수단의 활용이 경제의 충격 없이 버블을 낮추는 가장 효과정인 수단이라 말했다. 스탠포드 대학의 존 태일러 교수는 규제수단은 증명된 바 없으며 그것들의 사용으로 인해 중앙은행들이 적절한 금리책정의 초점을 잃을 수 있다고 말했다.

 

 

태일러 교수는 어떤 면에서 보면 연방은행이 주택가격 버블을 일으킨 것이며 중요한 건 처음부터 버블을 만들어선 안 된다는 것이라고 휴식시간 인터뷰를 통해 말했다.

 

 

글로벌 경기회복을 위해 전례 없는 부양책을 쏟아내고 있는 상황에 직면한 벤 버냉크 연준의장과 다른 중앙은행들간 입장차이도 존재하는데 이번 컨퍼런스의 호스트인 캔사스시티의 연방은행장인 토마스 호니그는 올해 연준의 제로금리정책이 잠재적으로 자산버블의 붕괴를 불러올 새로운 리스크를 만들고 있다고 경고했었다.

 

 

하버드 대학의 마틴 팰드스테인 교수는 쉬는 시간에 채권과 주택대출이 투자자들에게 이자율상승의 위험에 처할 수 있게 하는 버블가능성 때문에 이러한 논쟁은 적절하다고 말했다.

 

 

 

‘Big Risk’

 

1982년부터 1984년까지 로날드 레이건의 경제자문위원회의의장을 지난 펠드스테인 교수는 20~30년짜리 채권을 구매하는 것은 매우 큰 위험을 가지는 것으로서 그것들의 가격은 하락할 수 있는데 장기평형을 위해 연준이 낮은 금리를 유지하고 있다고 생각한다고 말했다.

 

 

10년 만기 채권수익률은 8월 25일 현재 2.4158까지 하락해 2009년 1월 이후 가장 낮은 수준이다. 버냉키가 잭슨 홀에서 2011년 성장률에 대한 사전조건에 대한 기조연설 이후 8월 27일에 수익률은 2.64%로 올랐다. 8월 27일 현재 30년 만기 채권의 수익률은 3.6896으로 지난 4월 5일 4.8395보다 낮은 수준이다.

 

 

Grand Teton National Park에서 연린 이번 심포지움의 한 부분으로 진행된 이번 논의는 전날 연준이 대출증가에 대해 유동성긴축정책을 통한 주식시장조정에 대해 심사숙고 해야 한다는 로렌스 크리스티아노 노스웨스턴대 교수의 전날 발표 이후 이루어졌다.

 

 

 

Done Little

 

 

어제 56세의 빈은 49페이지의 자료를 통해 만약 지난 10년간 연준이 금리를 더 높였다면 주택 붐으로 인한 위험을 줄이고 좋지 못한 상황이 제한되었을 것이라고 말했다.

 

 

빈은  통화정책이 너무 엄청난 붕괴위험 없이 직접적으로 부채와 자산버블을 완화시키기엔 너무 약하고 병든 상황이며, 대신에 만약 중앙은행이 미래의 재정위험을 피하기 위해 대출증가와 자산가격을 관리하길 원한다면 또 다른 기관이 필수적이며 미시적 정책을 활용해야 한다고 말했다.

 

 

전 연준 부의장인 앤런 블린더는 신용버블을 막기 위한 규제책들의 논의가 이러한 질문에 대한 새로운 발전의 흐릿한 모습을 구체화 할 것이라고 말했다.

 

 

 

Combination of Strategies

 

 

버냉키는 이러한 전략들을 조합할 것으로 보인다. 지난 1월 연설을 통해 그는 연준의 낮은 금리가 주택버블을 유발하지 않았으며 이러한 문제에 대한 최상의 대응이라고 말했다.동시에 그는 다음 규제가 금융 리스크의 위험스런 생성을 예방하는데 부족한 것이 드러나면 이러한 위험에 대한 대응방법으로서 통화정책의 사용가능성을 열어둘 것이라고 말했다.

 

 

이러한 논의가 진행되는 동안 Henry Kaufman & Co.의 사장인 헨리 커프만은 연준이 모든 일에 대해 세심히 고려한다면 통화정책에 대해서도 고려해야 하며 연준은 조정자의 역할을 해야 한다고 말했다.

 

 

 

No Sure Thing

 

일부 참석자는 규제사용이 정답은 아니라는 의견을 밝혔는데 전 연방은행장인 Randall Kroszner는 좀더 많은 주택을 공급 코자 하는 다른 많은 정부의 정책과 비교될 수 있기 때문에 주택경기 붐을 위축시키는데 정치적 어려움이 있으며 다른 정치적 요인들이 중앙은행이 목적을 달성하기 매우 어렵게 만들 수 있다고 말했다.

 

태일러는 은행으로 하여금 더 많은 자본을 확충토록 하는 것 같은 규제수단이 이자율 조정을 통한 수단과 비교해 증명되지 않았다고 말했다.

 

멕시코의 중앙은행장인 어거스틴 카스텐스 버블에 대응하기 위한 금리의 효과는 얼마나 금융이 선진화 되어있는가에 의존하는 경향이 있다고 말했다.

 

그는 자산버블이 거대한 개혁에 기반되었다고 보고 있으며 이자율 변동의 민감도를 증가시키는 상황이 없다면 완전히 다른 상황이 되었을 것이라고 말했다.

 

40개국이상의 국가의 중앙은행장들을 포함한 참석자들간에 의견불일치는 금방 풀릴 문제가 아닐 것으로 보인다.

 

OECD의 수석이코노미스트인 Pier Carlo Padoan은 휴식시간 인터뷰를 통해 이러한 논의는 아직 갈 길이 멀고 단기간에 끝날 문제가 아니라고 말했다.

 

 

작성자 청년사자

3월 美 소비자만족지수 상승, 추세적 개선일까.

3월 美 소비자만족지수 상승, 추세적 개선일까.

U.S. Economy: Consumer Confidence, Home Prices Rise

The Conference Board가 발표하는 미국의 소비자만족지수와 케이스 실러 주택지수 등이 일부 상승해 시장이 이를 긍정적으로 받아들이는 분위기 이며, 미국 경제가 금융위기 초반의 급격한 하락에서 진정되고 있는 것은 사실입니다.

그러나 중요한 것은 본격적인 회복이 될 것이냐 하는 부분이며 현재 나타나고 있는 단기적인 개선 또는 하락 같은 일종의 노이즈는 추세로 볼 수 없습니다.

기업들이 물건값을 낮추고, 부동산의 가격이 떨어져 판매가 일부 상승한다 해도 근본적인 가계의 소득개선 없이 지속적인 성장을 이루기는 힘든데, 여전히 미국 내 기업들의 감원이 이어지고 있고 어려운 노동시장여건은 거의 변화가 없기 때문에 추세적 회복을 단정하긴 아직 이릅니다.

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U.S. Economy: Consumer Confidence, Home Prices Rise

By Courtney Schlisserman

  March 30 (Bloomberg) -- Consumers in the U.S. gained confidence in March as the gloom over job prospects began to lift, indicating employment will be central to preserving the recent acceleration in spending.

The Conference Board’s confidence indexrose to 52.5, exceeding the median forecast of economists surveyed by Bloomberg News, from 46.4 in February, according to figures today from the New York research group. Home prices unexpectedly rose in January for an eighth month, data also showed.

“With signs of improvement in the labor market, confidence is more likely to be up than down in the next few months,” said James O’Sullivan, chief economist at MF Global Ltd. in New York, who forecast sentiment would pick up. “It’s still a low level of confidence.”

Rising stock prices, a stabilizing housing market and fewer firingsmay be giving households hope that the recovery from the worst recession since the 1930s will be sustained. The 184,000 increase in payrolls economists project for this month shows it will take years for the economy to reverse the loss of 8.4 million jobs since the contraction began in December 2007.

Stocks rose on the improving economic outlook. The Dow Jones Industrial Average increased 11.6 points, or 0.1 percent, to close at 10,907.42. Standard & Poor’s 500 Indexrose less than 0.1 percent to 1,173.27.

Economists forecast confidence would rise to 51 for the month from a previously reported 46, according to the medianof 73 projections in a Bloomberg News survey. Estimates ranged from 46.6 to 59.

Confidence Averages

The measure averaged 45 in 2009, and 97 during the expansion that ended in December 2007.

Home prices in 20 U.S. cities rose 0.3 percent in January, indicating the housing market is stabilizing as the economy expands. The S&P/Case-Shiller home-price index climbed from the prior month on a seasonally adjusted basis after a similar gain in December.

Cheaper homes, low borrowing costs and government incentives have combined to support the housing market after its collapse helped trigger the recession.

“It’s a temporary stabilization,” said Joseph Brusuelas, president of Brusuelas Analytics in Stamford, Connecticut, who had forecast a month-over-month gain in the adjusted index. “Foreclosures are still going to bite the market. Given the preponderance of negative housing data, we may see another leg down.”

Data at Odds

The S&P/Case-Shiller figures are at odds with other measures that have shown property values are again softening. A gauge of national single-family home values issued by First American CoreLogic’s LoanPerformance unit, the figures tracked by the Federal Reserve, showed prices dropped 1.9 percent in January, the fourth decrease in five months.

The Conference Board’s measure of present conditions increased to 26, the highest level since May, from 21.7 in February. The gauge of expectations for the next six months rose to 70.2 from 62.9.

The share of consumers who said jobs are plentiful advanced to 4.4 percent from 4 percent. The proportion of people who said jobs are hard to get decreased to 45.8, the fewest since August.

More people also anticipated incomes and employment would improve in the next six months, the report showed.

“Despite this month’s increase, consumers continue to express concern about current business and labor market conditions,” Lynn Franco, director of the Conference Board’s consumer research center, said in a statement. “Overall, consumer confidence levels have not changed significantly since last spring.”

Spending Improves

Consumer spending in February rose for a fifth consecutive month, figures from the Commerce Department yesterday showed. Best Buy Co.and Nike Inc., which have reported higher-than- anticipated profits, are among companies that may keep benefitting as the emerging recovery gives Americans the confidence to buy.

Nike, the world’s largest maker of athletic shoes, said this month that third-quarter profit more than doubled as North America posted a sales increase for the first time in a year.

Best Buy, the largest U.S. electronics retailer, last week reported sales climbed after the Richfield, Minnesota-based company cut prices on flat-panel TVs and offered discounts during the holidays.

Fed Signals

Fed officials this month signaled the U.S. recovery isn’t strong enough to stoke inflation, reduce unemployment quickly or justify an end to record-low interest rates.

While the economy has “continued to strengthen,” policy makers said in a statement after their March 16 meeting that “employers remain reluctant to add to payrolls.”

The projected increase in payrolls this month, based on the median forecasts of economists surveyed, would be the biggest in three years.

Even so, the unemployment rate is projected to end the year at 9.5 percent, showing the labor market will continue to be a challenge to consumers this year, according to a survey of economists taken by Bloomberg earlier this month.

To contact the reporter on this story: Courtney Schlissermanin Washington cschlisserma@bloomberg.net

Last Updated: March 30, 2010 16:35 EDT

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U.S. Economy: Consumer Confidence, Home Prices Rise

일자리전망이 개선되면서 미국의 3월 소비자 만족지수가 증가했는데 이것은 최근의 소비증가가 계속될 수 있다는 것으로도 해석할 수 있다.

The Conference Board의 만족지수는 지난 2월 블룸버그가 이크노미스트들을 상대로 조사한 46.4를 넘어서 52.5까지 상승했다고 밝혔으며 주택가격은 지난 1월 예상치 못한 상승을 이뤘다고 데이터를 통해 확인할 수 있다.

MF Global Ltd.의 이코노미스트인 제임스 오설리번은 노동시장이 개선되는 조짐을 보이면서 만족지수 또한 향후 수개월간 하향보다는 상향할 가능성이 더 높지만 그 수준은 여전히 낮은 상태라고 말했다.

주가상승과 주택시장안정 그리고 해고감소 등이 가계에 최악의 경기침체로부터 벗어날 수 있다는 희망을 주고 있다. 이코노미스트들은 이달 근로자가 184천명 늘어날 것으로 보고 있는데 이것은 2007년12월이래 840만개의 일자리가 사라지게 만든 경기침체에 회복을 가져올 수 있을 것이라고 보고 있다.

경제성과개선은 주가를 높이고 있다 다우존스산업평균은 11.6포인트(0.1%)올라 10,907.42로 마감했으며 S&P500지수는 0.1%이하로 올라 1,173.27이 되었다.

73명의 이코노미스트들은 만족지수가 전달 46에서 이달 중앙값기준 51까지 오를 것으로 예측했었으며 범위는 46.6에서 59까지 였다.

Confidence Averages

이러한 만족지수는 2009년 평균 45였으며 2007년 12월까지는 97까지 상승했었다.

지난 1월 미국 내 주요 20개 도시의 주택가격은 0.3%올랐는데 이러한 수치는 주택시장안정화가 확산되고 있다는 것이다. The S&P/Case-Shiller주택가격 지수는 지난 12월에 상승을 기록한 이래 계절적 요인을 적용해 전달보다 증가했다.

정부의 인센티브와 낮은 조달비용 그리고 싸진 주택가격이 주택시장을 지원하고 있다.

Brusuelas Analytics의 사장인 조셉 브리셀라는 이것은 일시적인 안정이며 주택압류가 여전히 시장에 타격을 주고 있다. 여전히 주택시장에 대한 부정적인 데이터가 주류인 상황에서 우리는 또 다른 위기를 겪을 수 있다고 말했다.

Data at Odds

The S&P/Case-Shiller외에 주택가치가 다시 하락한다는 또 다른 데이터도 있다. 부동산 조사업체인 First American CoreLogic과 연준의 데이터를 보면  미국 내 싱글 패밀리 주택가치의 측정지표는 지난 1월 1.9%하락했는데 지난 5개월간 네 번째 하락이었다.

The Conference Board의 현재상황에 대한 측정지표는 지난 2월에 21.7에서 26까지 올라 지난 5월이래 가장 높은 수준을 기록했다. 이후 6개월간의 기대지표는 62.9에서 70.2까지 올랐다.

일자리가 늘어날 것이라고 보는 소비자의 비율은 4%에서 4.4%로 늘었다. 일자리 얻기가 어렵다는 사람의 비율은 지난 8월 이래 가장 낮은 수준인 45.8%까지 감소했다.

이 보고서는 향후 6개월간에 수입과 일자리상황이 개선될 거라 보는 사람이 더 많아졌다고 말하고 있다.

The Conference Board의 이사인 라이언 프랑코는 이달에는 증가했지만 소비자들은 여전히 현재의 사업과 노동시장상황에 대해 큰 우려를 가지고 있으며 전반적으로 소비자만족도 수준은 지난 봄이래 큰 변화가 없는 상황이라고 말했다.

Spending Improves

상무부는 지난 2월 소비지출이 5개월 연속 증가했다고 밝혔다. 더 높은 수익을 예상하는 보고서를 낸 Best Buy Co.와 Nike Inc.등의 기업들은 경기회복이 미국인의 구매만족도에 긍정적인 효과를 줄 것이라고 예상하고 있다.

세계최대 스포츠 슈즈 메이커인 나이키는 이달 북미에서의 판매가 올해 처음으로 증가하면서 3분기 수익이 두 배 이상 증가할 것이라고 말했다.

미국최대 전자제품소매기업인 베스트 바이는 지난주 보고를 통해  평판패널 TV의 가격을 낮추고 연휴기간 동안 할인행사를 제공해 매출이 증가했다고 보고했다.

Fed Signals

이달 연준은 미국의 회복신호가 실업률을 낮추고 인플레이션을 불러들이며 저금리 상태를 당장 끝낼 만큼 강력하지 못하다고 말했다.

당국자들은 지난 3월 16일 미팅 이후 경제가 지속적으로 개선되고는 있지만 기업가들은 감원을 지속하고 있다고 말했다.

이코노미스트들을 통해 조사된 이달 근로자수 증가치는 3년 내 가장 크지만, 실업률은 연말까지 9.5%을 목표로 하고 있으며 올해 노동시장은 지속적으로 소비자들에게 어려움을 줄 것이라고 이달 초 블룸버그가 이코노미스트들을 상대로 조사한 보고서는 말하고 있다.

 

작성자 청년사자

실질금리 마이너스 시대, 더욱 힘겨워지는 은퇴세대

실질금리 마이너스 시대, 더욱 힘겨워지는 은퇴세대

   

작년 예금금리가 3%까지 떨어져 실질금리는 사실상 제로수준이라는 사실이 발표되었습니다. 생활물가 인상율을 보면 이미 마이너스 금리인 셈입니다.

여기에 경기를 살린다며 풀린 시중자금이 낮은 금리에 갈 곳을 잃고 투기자본화 하는 것도 문제지만, 주로 금융소득에 의존할 수 밖에 없는 베이비붐 세대의 은퇴 후 생활을 더욱 어렵게 할 수 있어 더 큰 문제입니다.

시중에 풀린 자금이야 조만간 금리상승이 시작되면 줄어들 테고 예금금리도 일부 오르겠지만 이미 시중에 너무 높아져버린 물가로 인해 은퇴생활자들이 생활을 유지하기 어려워져,  결국 최근 이야기되는 베이비붐 은퇴와 함께 주택가격이 하락하는 현상이 우리에게도 나타날 가능성이 있습니다.

1년여 전 정부에서 서민부담을 줄이기 위해 금리를 낮춘다고 할 때 대부분의 서민이 이자소득 외에 투자이익을 얻을만한 곳이 없으며 따라서 서민보다는 대규모 대출을 끌어다 쓸 여력이 있는 계층에 더 많은 혜택이 될 것이란 글을 쓴 적이 있습니다.

채권금리에 이어 지준율까지 인상해 조만간 금리를 올릴 시그널을 보여주는 중국이 금리를 올린 이후엔 정부에서도 더 이상 통화확대정책을 유지하긴 어려울 것입니다.

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작년 예금금리 3%…사상 최저 (연합뉴스)

실질금리는 사실상 제로수준

지난해 저축성예금 금리가 3%대 초반으로 주저앉아 사상 최저치를 기록했다.

물가상승률을 감안하면 사실상 제로 수준이다.

따라서 예금이자로 생계를 이어가는 사람들은 적지 않은 타격을 받은 것으로 보인다.

25일 한국은행에 따르면 작년 1∼11월 신규 취급액 기준 순수저축성예금의 평균금리는 연 3.19%로 전년의 5.67%보다 2.48%포인트 떨어지면서 사상 최저수준을 기록했다.

1∼11월 기준 순수저축성예금의 평균 금리는 ▲ 1998년 13.84% ▲ 2000년 7.12% ▲ 2002년 4.71% ▲ 2004년 3.78% ▲ 2006년 4.34% 등이었다.

이에 따라 작년도 금리는 피크였던 1998년의 23% 수준에 머물렀다.

한은 관계자는 "작년도 평균인 3%대 초반의 금리는 과거에는 나올 수 없었던 수치인 만큼 사상 최저 수준"이라고 말했다.

작년 1∼11월 소비자물가 상승률은 2.75%로 전년도 같은 기간의 4.72%보다 1.97%포인트 하락했다.

이에 따라 예금금리에서 소비자물가상승률을 뺀 실질금리는 작년 1∼11월에 0.44% 포인트로 2004년(0.14%)이후 5년 만에 가장 낮았다.

실질금리는 ▲2005년 0.75% 포인트 ▲2006년 2.08%포인트 ▲2007년 2.50%포인트 ▲2008년 0.44%포인트 등이었다.

게다가 이자소득세(주민세포함 세율 15.4%)를 감안하면 실질 예금금리는 더욱 낮아진다.

예금 종류별로는 작년 1∼11월에 정기적금 금리가 평균 3.29%로 전년의 4.83%보다 1.54% 포인트 떨어졌고 상호부금은 4.61%에서 3.29%로, 주택부금은 4.16%에서 3.07%로 각각 하락했다.

비은행권에서는 상호저축 정기예금(1년) 금리가 5.26%로 전년의 6.80%보다 1.54%포인트 내려 2005년(5.02%) 이후 가장 낮았다.

상호정기예탁금(1년)은 6.26%에서 4.77%로, 상호금융정기예탁금(1년)은 6.00%에서 4.34%로 각각 떨어졌다.

(서울연합뉴스) 윤근영 최현석 홍정규 기자

 

작성자 청년사자

이코노미스트에서 바라본 한국경제와 주택가격

이코노미스트에서 바라본 한국경제와 주택가격

South Korea's recovery

   

이코노미스트는 최근 한국은 느슨한 통화정책과 재정부양, 그리고 자산 버블로 인한 리스크 비용을 낮게 유지 함으로서 주택가격을 높이는 정책을 쓰며 경제성장을 이루고 있으며, 주택가격폭등 문제로 지난 9월부터 재 시행 중인 DTI규제에 대해 설명하며, 현재 GDP의 200%에 달하는 개인과 기업의 부채 때문에 금리인상은 신중해야 한다는 의견을 밝혔습니다.

또 주택가격은 2000년 이후로 5%상승했고 OECD일부 국가가 25%상승한 것에 비해 낮기 때문에 문제가 없고, 오히려 단기처방들이 주택공급을 저해할 우려가 있다는 OECD 이코노미스트 랜달의 의견을 실었습니다만,

영국이나 미국 같은 일부 국가가 국가전체적으로 주택가격이 오른데 비해 모든 가격인상요인이 서울에 집중된 우리 같은 경우 평균의 오류가 쉽게 나오므로 별 의미는 없을 듯 보입니다.

최근 양극화가 더욱 심각해지면서 개발업자들 외엔 주택공급이 해답이라는 주장은 많이들 사그라든 것이 사실입니다. 주택이 투기수단이 되면 집이 100채 있어도 돈 있는 10명만 있으면 가격은 오르는 게 현실이라 대다수의 국민은 내 집 마련의 꿈이 점점 멀어질 수 밖에 없는 거죠.

그렇다고 사유재산에 대해 규제하기 어렵기 때문에, 국가는 주택이 본연의 가치를 찾도록  임대주택을 대폭 확대해 구매수요자체를 줄이는 한편, 거래세를 낮추고 보유세를 매입가 기준으로 적용하면서 이를 1%대로 높이는 방법을 사용하는 게 가장 좋은 것이 아닌가 합니다.

시세차익 보겠다고 쓰러져가는 재건축아파트 들어가 대출금 갚으며 왜 그토록 고통스럽게 사는지 의문이지만, 우리 주변에서 비일비재 하며 그 이유는 열심히 일해선 가난에서 벗어나기 어려운 사회구조를 만든 개발중심적 정부정책의 구태 때문입니다.

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South Korea's recovery

Leaning experience

Nov 12th 2009 | SEOUL

From The Economist print edition

Ways to stop boom turning to bust

“NEVER waste a good crisis,” says Lee Myung-bak, South Korea’s president. A good crisis, indeed. After plunging by 5.1% in the fourth quarter of 2008, the economy was one of the first in the OECD to start growing again, three months later. It is now bigger than it was before Lehman Brothers collapsed. Technically, it did not even suffer a recession. In Seoul the housing market barely paused (see chart).

But such buoyancy puts the financial authorities in a bit of a bind. On the one hand their loose monetary and fiscal policies (along with inventory restocking and a powerful shove from China) have helped produce what appears to be a quick recovery. On the other hand the low cost of credit risks fuelling a house-price boom. That means South Korea is among the first to grapple with one of the new orthodoxies in the post-crisis world: the need to lean against excessive asset-price movements.

The problem originates in Seoul where house prices, especially in the upmarket Kangnam district south of the river, are near or at record highs. The capital’s property numbers skew national housing statistics. As a result there has been pressure on the central bank to raise interest rates, which are at zero in real terms.

But monetary policy is a blunt instrument. If rates were raised high enough to restrain mortgage lending, they could also jeopardise the broader economy, especially since household and corporate debt together add up to as much as 200% of GDP. Until there are signs that the private sector, rather than public largesse, is driving economic growth, the Bank of Korea, which kept rates unchanged for a ninth consecutive month on November 12th, will be in no great hurry to change its stance.

Lee Seong-tae, the governor of the Bank of Korea, believes that the central bank, like others elsewhere, will have to be increasingly alert to the risk of speculative bubbles. “We must exercise greater vigilance over asset-price movements than we did in the past,” he said at a recent conference hosted by The Economist. But he added: “I don’t think the central bank can accomplish price stability by itself.”

An alternative is to “micromanage” the housing market by using unconventional means instead of monetary policy. In September the government announced it was limiting the percentage of a borrower’s annual income that could be spent on mortgage payments to 50% in Seoul and 60% in two other areas with rising house prices. It has also put curbs on loan-to-value ratios.

Randall Jones, an economist at the OECD, does not believe house prices in South Korea are excessively frothy. Relative to income, they have risen by 5% since 2000, compared with jumps of more than 25% in some other OECD countries. But he also believes the financial authorities may be applying the wrong remedies to the housing market.
 
The problem of soaring prices stems from a lack of new housing and strong incentives to live in the catchment areas of the best schools. Sporadic interventions to limit house-price speculation may even be counterproductive because they discourage people from building more homes. Supply, not demand, may be the real issue.

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South Korea's recovery

한국의 이명박 대통령은 이번 위기를 결코 낭비하지 않겠다고 말했는데, 과연 한국경제는 2008년 4분기에 5.1%하락한 이후 OECD국가 중 3개월 이전부터 다시 상승하기 시작한 첫 번째 국가 중 하나다. 지금은 리먼 붕괴 이전보다 성장세가 더 크다. 기술적으로 보면 침체의 고통을 겪지 않았다. 서울의 주택시장은 거의 중단되지 않고 성장했다.

그러나 그것은 재정정책당국자들에 의한 부양에 의한 것이며, 느슨하게 풀어버린 통화정책과 재정정책(중국으로부터 강력하게 추진된 재고확충에 따라)이 빠른 회복을 만드는데 도움을 주었다. 다른 한편으론 주택가격상승을 위해 신용위험 비용을 낮게 만들 것이다. 한국에서 사용한 수단은 자산가격상승에 편승해 성장하는 과거 글로벌 위기 이후 나타난 새로운 방법 중 하나를 사용한 것이다.

서울 어느 지역에서든 주택가격에 대한 문제가 발생하고 있으며 특별히 강의 남쪽 지역인 강남지역이 거의 사상최고 가격에 도달했으며, 서울의 주택 수는 국가 주택통계를 왜곡하고 있다. 그 결과 중앙은행은 실질금리 제로 수준의 기준금리에 대한 인상 압력을 받고 있다.

그러나 통화정책은 거친 수단이다. 만약 금리가 주택담보대출을 억제할 만큼 높게 오르면 특히 가계와 기업의 대출 합이 GDP의 200%이상인 상황에서 광범위한 경제문제가 발생할 수 있다. 이러한 문제는  공공부분 보다는 경제성장을 주도하는 민간부문에서 발생할 수 있으며 그로 인해 한국은행은 11월 12이 까지 9개월 연속으로 금리를 변동시키지 않았고 앞으로도 급격하게 큰 변동은 없을 것이다.

한국은행의 이성태 총재는 투기적 버블위험에 대한 경고수위를 높일 것이다. 그는 최근 이코노미스트와의 컨퍼런스에서 우리는 자산가격변동에 대해 과거보다 더 주의 깊게 관찰해야 하지만 중앙은행만이 자산가격안정을 시킬 수 있다고는 생각하지 않는다고 말했다.

주택시장을 세부조정하기 위해 통화정책 대신에 다른 방법을 사용하게 될 것이다. 지난 9월 정부는 연소득에 대비해 서울에선 50%, 집값이 오른 두 개의 다른 지역에선 60%를 기준으로 주택담보대출금액을 제한한다고 발표했는데 이것은 대출비율을 줄이는 것이다.

OECD의 이코노미스트인 랜덜 존스는 한국의 부동산 가격에 과도한 거품이 끼었다는 사실을 믿지 않는다. 소득에 대비해 집값은 지난 2000년 이래 5%가 올랐는데 OECD 일부 다른 국가들은 25%이상 올랐다. 그러나 그는 정책 당국자들이 주택시장에 대한 잘못된 처방을 내릴 수 있다고 보며, 신규주택부족과 좋은 학군으로의 강력한 인센티브에 의해 주택가격이 급등하고 있다고 생각하고 있다.

투기에 의한 주택가격상승을 제한하기 위한 산발적인 정책이 오히려 더 많은 주택을 지으려는 사람들의 의지를 꺾는 역효과를 발생시키며, 수요가 아닌 공급이 진짜 문제일 수 있다.

 

작성자 청년사자